Plan Regulador de la Municipalidad de Flores (Reglamento de Fraccionamiento, urbanizaciones y condominios)

Artículo 1

Definiciones. Para los efectos del presente reglamento se entenderá por: Acceso : Es la vía o vías existentes de carácter público frente al inmueble que permiten la entrada o salida del mismo. Acceso excepcional para uso residencial : Aquel acceso que por excepción habilita el fraccionamiento de un predio para uso residencial, dentro del área urbana; el cual tiene restricciones en cuanto a su longitud, ancho y el número de lotes al que sirve. Acera : Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones. Alcantarillado sanitario: Sistema de tuberías que recolecta y transporta las aguas residuales para su posterior tratamiento. Alineamiento : Distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de una edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales, lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas, líneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales; es emitido por la entidad competente. Amanzanamiento : Proceso a través del cual se crean calles que delimitan las manzanas en un área determinada, como parte del proceso de urbanización o de renovación urbana. Antejardín : Espacio del retiro frontal que debe dejarse como área verde libre de impermeabilización. Área aprovechable : Polígono dentro de un lote cuyo ancho mínimo es igual o superior al frente mínimo establecido en el Reglamento de Fraccionamiento, Urbanización y Condominio para la zona en la cual se ubica. No incluye el área afectada por el acceso excepcional de uso residencial. Área de cesión para uso público: Porción de una finca que debe transferirse a la Municipalidad para uso público como resultado de la realización de un fraccionamiento, una urbanización o un condominio . Área común : en los condominios, constituyen todas aquellas cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Área común construida : en los desarrollos en condominio, corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común. Área común libre: en los desarrollos en condominio, constituye aquella parte de terreno que es propiedad de todos los condóminos, se destina a uso general y no soporta ninguna construcción. Área de estar : consiste en la unión de elementos para sentarse tipo banca o similares y al menos una mesa, los cuales se relacionen directamente. Área multiuso : Parques equipados para que personas de distintos grupos etarios puedan recrearse. Posee diversidad de usos, dentro de los cuales se encuentran: juegos infantiles, mobiliario urbano, canchas deportivas, entre otros. Área neta: Para un fraccionamiento, constituye aquella área disponible del lote, una vez descontadas las áreas de cesión para uso público. Área previamente urbanizada : Zonas en las que se ha realizado el proceso de fraccionamiento y urbanización en el cantón de Flores. Incluye los barrios actuales y todas aquellas urbanizaciones y condominios debidamente aprobados por la municipalidad. Su ubicación y límites se determinan en el Mapa 1, según las potestades del artículo 40 de la ley de Planificación Urbana. Área urbanizable: Aquella sobre la que no recaen restricciones, apta para el desarrollo de fraccionamientos y urbanizaciones. Comprende según su tipo, áreas de vialidad, lotes, juegos infantiles, parques y facilidades comunales Área verde, recreativa y comunal : Toda área de uso público que cuente con zonas para el esparcimiento y recreación, ya sea con o sin infraestructura. Estas áreas están comprendidas dentro de parques y facilidades comunales. Canchas multiuso : Dentro de un mismo espacio o lugar, son aquellas áreas destinadas al desarrollo de múltiples tipos de deporte. Para cada actividad deportiva que se desarrolle en la cancha, se deberá cumplir con las regulaciones establecidas al efecto. Calle sin salida: Calle de dominio de público que se encuentra conectado solamente en uno de sus extremos con la red vial. Categoría : Se refiere a los distintos tipos de áreas verdes, recreativas y comunales, entre los que se encuentran: juegos infantiles, instalaciones deportivas y de facilidades comunales, zonas verdes con área de estar, parque multiuso y parque lineal. Cesión de área para uso público : acto jurídico a través del cual el desarrollador cede a la Municipalidad el área de cesión para uso público. Cobertura arbórea Área del terreno que se encuentra sembrada con árboles y arbustos. Componente : Cada una de las distintas agrupaciones de infraestructura específica para el equipamiento de parques y facilidades comunales que se complementan entre sí, para conformar una actividad. Condominio : Inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible. Condominio Industrial: Inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible, ubicado únicamente dentro de la Zona Industrial o en la Zona de Almacenamiento y Logística. Construcción: Edificación de una obra de ingeniería, arquitectura o albañilería; obra construida que incluye obras de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que impliquen permanencia. También denominado edificación. Cuadra : Espacio urbano, edificado o destinado a la edificación, generalmente cuadrangular, delimitado por calles en todos sus lados. Se entenderá como un polígono rodeado por calles, no contempla las aceras. En algunos casos se menciona como cuadrante o manzana. Cuadrante urbano: Todo sector del cantón de Flores que cuenta con infraestructura mínima de servicios, calles públicas, preferiblemente con cuadras y áreas recreativas ubicadas en los centros de los distritos y delimitados en el Mapa 1. Deporte alternativo : Componente que incluye infraestructura necesaria para realizar actividades y deportes poco comunes como por ejemplo patinaje, acrobacias con bicicleta, "break dance" (baile urbano grupal o individual), "parkour" (acrobacias brincando o apoyándose en diferentes obstáculos), artes marciales, yoga, "taichi" o similares. Deporte urbano : Componente que incluye infraestructura para circuitos biosaludables, su material es por lo general de metal y forman mecanismos que se activan cuando las personas interactúan con ellos. Derecho de vía: El ancho total de la carretera, calle, sendero, acceso excepcional de uso residencial, esto es, la distancia entre líneas de propiedad incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras. Diseño de sitio de la urbanización: En el diseño de sitio se incluye la Información básica sobre un proyecto de urbanización o conjunto residencial incluida en una lámina, que contiene la distribución de lotes, indicación de accesos, áreas públicas, curvas de nivel a cada metro, nombre y tipo de proyecto, ubicación, colindantes, frente y fondos de lotes, línea de construcción, rampas, afectaciones al predio, ampliación vial, detalles de aceras, pavimentos, curva típica, secciones transversales de las calles, acotar las áreas de protección definidas en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya; también contiene los lotes numerados, calles con número o nombre y otros elementos. Incluye además la tabla de áreas según el tipo de proyecto, y tabla con los requisitos del plan regulador vigente Diseño de sitio del condominio: plano que muestra el trazado y ancho de las vías internas, las filiales, área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas, los cuerpos de agua, los accesos excepcionales de uso residencial y alineamientos existentes. Facilidad Comunal: También llamados área comunal los cuales son de uso público, para fines educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares, así como actividades necesarias para la convivencia y organización dentro de una comunidad. Las facilidades comunales contienen infraestructura que requiere de impermeabilización del suelo tales como: canchas deportivas, espacios de reunión comunal, salones comunales, zonas de estar, gimnasio, EBAIS, hogares de ancianos, casa de la cultura, guardería, plantas de tratamiento para aguas residuales, infraestructura de retención de aguas pluviales, tanque comunal de almacenamiento de agua potable. Finca : Porción de terreno inscrita como unidad jurídica en el Registro Nacional o susceptible de ser registrada, mediante un número que la individualiza. También se le denomina como predio, lote, parcela o propiedad. Finca filial: Unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella. En algunos casos se menciona como unidad filial. Finca madre : Finca en la cual se realiza un fraccionamiento. Finca matriz: Finca que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes y calles internas. Finca original: Corresponde a la finca original donde se llevará a cabo el condominio, es el valor bruto sin descontar aún lo correspondiente a calles y área recreativa pública. Fraccionamiento : es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles. Franja verde: Aquella que se ubica entre la calle y la acera, sirve para darle mayor seguridad al peatón y proveer de confort el recorrido. Frente de lote: Es la longitud del lote en su línea frontal medida sobre la vía pública. Habitable : Local que reúne los requisitos de seguridad, higiene y comodidad adecuados para la permanencia de personas por un período prolongado. Impermeable : Que no permite la libre penetración del agua. Impermeabilización : Acción de sellar o cubrir el suelo natural con algún material de forma permanente. Juegos infantiles : Categoría que comprende áreas dispuestas para el desarrollo de actividades recreativas infantiles, los cuales deberán contar con los componentes establecidos en este Reglamento. Línea de construcción : Una línea por lo general paralela a del frente de propiedad, que indica una distancia de ésta igual al retiro frontal o antejardín requerido. Línea de propiedad: Aquella que demarca los linderos de una finca en particular. Mobiliario urbano : Componente que incluye equipamiento para actividades complementarias y de soporte para parques y facilidades comunales. Municipalidad : Persona jurídica estatal con jurisdicción territorial sobre el cantón de Flores a la cual le corresponde la administración de los servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral del cantón. Obras de infraestructura pública: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado pluvial y electricidad, además de vías públicas. Parque : las áreas destinadas a parques son aquellas que están compuestas por juegos infantiles y zonas verdes con área de estar. Parque lineal : aquellos parques desarrollados a lo largo de las márgenes de ríos, los cuales son utilizados para hacer deporte tipo caminatas o como zonas para estar y descansar. Plano catastrado: Plano de agrimensura inscrito en el Catastro Nacional. Plan Regulador: Instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas. Percolación: Determina la velocidad con que el agua debe ser aplicada a la superficie sin que ocurran pérdidas por escurrimiento superficial. Propuesta : Descripción de algún proyecto a desarrollar, el cual debe contener como mínimo sus generalidades, materiales de construcción, especificaciones, detalles, entre otros que expliquen su conformación, implicaciones y función. Proyecto urbanizador: Proyecto a través del cual se genera la habilitación de un terreno para el desarrollo de condominios o de urbanizaciones. Están obligados a ceder a la Municipalidad áreas para uso público. Reunión de fincas : Proceso a través del cual dos o más fincas se unifican en una sola que tiene el tamaño mínimo establecido para la zona en la cual se ubica. Sendero : Aquella ruta, señalizada o no, que sirve para practicar caminatas, observación de aves y el disfrute sensorial de la naturaleza. También constituyen las también franjas de circulación peatonal, sin un tratamiento impermeabilizante. Servidumbre : Derecho real en cosa ajena que implica un poder sobre un predio para servirse de él parcialmente en algún aspecto. Al constituir un gravamen sobre una propiedad, la servidumbre no deja de formar parte de esta, por lo que su dueño tiene la posibilidad de practicar todos los actos compatibles con su existencia y ejercicio. Suelo : Cualquier material no consolidado compuesto de distintas partículas sólidas, con gases o líquidos incluidos. En construcción, la palabra se aplica normalmente al terreno de sustentación de las obras. Supercuadra : Zona urbana que se encuentra formada por cuadras y rodeada por vías principales, que permiten la integración de la ciudad. Las calles externas que conforman las supercuadras serían de mayor importancia dentro de una estructura jerarquizada de calles. También se menciona como macrocuadra. Urbanizaciones: Proyectos de urbanización que incluyen el fraccionamiento y la habilitación de un terreno para fines residenciales, por medio del desarrollo de infraestructura, conexión de servicios básicos y provisión de calles, facilidades comunales y parques, todas de carácter público. Vía pública: Todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con la legislación vigente; incluye aquel terreno que de hecho esté destinado ya a ese uso público. También se menciona como camino o calle públicos. Vivienda : Todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal. Vivienda multifamiliar : Es la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a tres o más familias. Visado municipal para fraccionamientos o segregaciones: Acto por el cual la administración da un visto bueno de carácter técnico-jurídico, a las divisiones realizadas a la finca madre por parte de su propietario y su conformidad respecto de las normas establecidas para ello en el Plan Regulador. Visado municipal de planos constructivos para urbanización: Visto bueno de orden técnico-jurídico emitido por la Municipalidad de Flores, previa revisión del ajuste del proyecto de urbanización a los requerimientos establecidos por el Plan Regulador. Con la emisión de este visado, se autoriza el inicio de la ejecución de las obras públicas y comunes de la urbanización. Zona Industrial: Es la categoría donde se permite el establecimiento y desarrollo de las actividades industriales de mayor impacto. Corresponde a una categoría de zona donde se admite el establecimiento de la mayor variedad de industrias, incluyendo algunas pertenecientes al grupo de riesgo "A", según el Reglamento para el Otorgamiento de Permisos Sanitarios de Funcionamiento del Ministerio de Salud, Decreto N°34728. Zonas no urbanizadas: zonas con fincas de gran extensión con vialidad y desarrollo urbano mínimo. Su ubicación y límites se determinan en el Mapa 1. Zonas para la aplicación de la cesión de área de uso público por fraccionamiento del presente Reglamento. Zona de Almacenamiento y Logística: Se ubica alrededor de la Zona Industrial, es una zona orientada a la prestación de servicios de aduana, logística, bodegas y demás usos complementarios a la actividad industrial. También corresponde a un área destinada para el desarrollo de servicios tales como centros de oficinas y otros servicios complementarios.

Artículo 2

De conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana número 4240 y sus reformas, para realizar cualquier fraccionamiento o segregación, es indispensable que el interesado obtenga el visado municipal para fraccionamiento o segregaciones.

Artículo 3

El interesado en el visado municipal deberá presentar a la Municipalidad el plano de la finca madre debidamente acotado, en donde se muestren todas las porciones resultantes, su situación y cabida. Además, el notario o funcionario público autorizante, deberá dar fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento legal en que se origine el fraccionamiento o la segregación, de que la división coincide con la expresada en dicho plano visado.

Artículo 4

Todos los lotes que se generen a partir de un fraccionamiento deberán tener un acceso adecuado a la vía pública o acceso excepcional de uso residencial, para acceso excepcional de uso residencial se debe acatar lo establecido en el CAPÍTULO 3 del presente Reglamento.

Artículo 5

Las proporciones geométricas de los lotes resultantes deben tener una relación frente fondo hasta de 1:3, pudiendo tener más frente que fondo.

Artículo 6

Debe cumplir con el área y frente mínimos establecidos en el presente reglamento, respetando los lineamientos establecidos en el Reglamento de zonificación y uso de suelo.

Artículo 7

El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que los lotes resultantes reúnan las siguientes condiciones: a. El tamaño del lote debe tomar en consideración la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado sanitario para la recolección de aguas residuales o planta de tratamiento propia; debido a que de no existir los anteriores, el tratamiento debe hacerse de manera individual y el lote va a requerir de un área no impermeabilizada. b. Cuando se da la vecindad con urbanizaciones, es obligatorio que la calle del fraccionamiento permita continuidad de la infraestructura mediante una adecuada integración física y funcional. c. Los terrenos deberán estar libres de afectaciones, limitaciones u obstáculos físicos; si las tienen, éstas deberán poder conciliarse con el desarrollo propuesto. Caso contrario no será posible el fraccionamiento. d. Los lotes afectados por zonas de renovación, establecidas en el Reglamento de Renovación Urbana, deberán sujetarse a las restricciones correspondientes de acuerdo con el propósito de la zona y el plan de renovación. e. En una misma finca podrán darse proyectos combinados, tanto fraccionamientos como proyectos de urbanizadores o condominios, aplicando para cada caso lo pertinente y siempre que los usos sean compatibles con la zona en la que se ubican. CAPÍTULO 2. Tamaños mínimos para fraccionamientos Consideraciones específicas . En este capítulo se definen las condiciones urbanísticas y técnicas que se requieren para permitir fraccionamientos, y los requisitos que se deben cumplir para todo fraccionamiento de terrenos. . A través de la determinación de los tamaños mínimos de lote, no se busca promover segregaciones mínimas, sino establecer una medida para que la población futura tenga la posibilidad de adquirir un lote. . Los tamaños mínimos de lote permitidos en las zonas de expansión buscan reservar terrenos para desarrollos futuros y en la zona de Expansión 2 el propósito es proteger los recursos naturales. Regulaciones

Artículo 8

Todos los lotes resultantes de una segregación deben tener un acceso directo a la calle pública con un frente mínimo establecido en el Cuadro 1.

Artículo 9

El lote mínimo para fraccionar por zona se establece en el siguiente Cuadro 1, diferenciando entre lote para uso comercial y lote para uso residencial. Cuadro 1. Tamaño de lote y frente mínimo para fraccionar Zona Tamaño mínimo lote residencial para fraccionar (m²) Frente mínimo de lote (m) Tamaño mínimo lote comercial para fraccionar (m²) Frente mínimo de lote (m) Residencial 1 160 8 160 8 Residencial 2 160 8 160 8 Centro de San Joaquín 180 9 180 9 Predominantemente Residencial 160 8 250 Comercio pequeño 9 500 Comercio mediano 15 1000 Comercio grande 20 Mixto 180 9 250 Comercio pequeño 9 500 Comercio mediano 15 1000 Comercio grande 20 Comercial 1500 25 1500 25 Zona de expansión 400 12 400 Comercio pequeño 12 800 Comercio mediano 16 1600 Comercio grande 25 Zona de expansión 2 10000 50 10000 50 CAPÍTULO 3. Fraccionamientos en acceso excepcional para uso residencial Consideraciones específicas . Este acceso permite habilitar nuevos lotes en sitios donde ya existe una vivienda construida por lo que no es posible habilitar el acceso a los nuevos lotes mediante una calle pública convencional. Regulaciones

Artículo 10

Cuando se autoriza una segregación frente a un acceso de excepcional para uso residencial la entrada a cada parcela será considerada de paso común y en todo momento, se debe dar paso libre para cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos, así como de las que corresponde el control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar. La municipalidad, ni ninguna institución pública tienen la obligación de darle mantenimiento al acceso o prestar servicios en los lotes interiores. En todo caso el acceso excepcional para uso residencial es un área privada.

Artículo 11

Para fraccionar lotes frente a acceso excepcional para uso residencial, todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. Excepcionalmente la Municipalidad podrá admitir la subdivisión de lotes mediante acceso excepcional de uso residencial siempre que presenten las siguientes condiciones: a. El acceso excepcional para uso residencial se aceptará en terrenos especiales en que, por existir viviendas en el lote, se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, se utilizará preferentemente para casos en los que ya existan viviendas en el lote o la vivienda existente es antigua o con valor patrimonial. b. El área del acceso excepcional para uso residencial no será contabilizada dentro del área aprovechable de los lotes servidos. c. El área aprovechable de cada uno de los lotes servidos deberá ser igual al tamaño mínimo establecido para la zona en que se encuentre. d. El frente mínimo frente al acceso excepcional para uso residencial cada uno de los lotes servidos, deberá ser igual a la longitud mínima establecida para la zona en que se encuentre. e. En caso de que no existan viviendas en el predio a fraccionar, el acceso a las futuras viviendas desde el acceso será únicamente en forma lateral, de modo que el punto final del acceso no culmine con una construcción. Debe quedar al final del acceso un ancho libre de al menos el equivalente al ancho del acceso excepcional para uso residencial, se busca generar un martillo en donde los vehículos puedan dar vuelta. f. Frente al acceso excepcional para uso residencial solamente se podrá segregar un máximo de 6 lotes. g. Bajo ninguna circunstancia se permiten acceso excepcional para uso residencial con una longitud mayor a 60 metros. h. El ancho debe ser en todos los casos de 6,00 m; dentro de los cuales se debe contemplar la construcción de cordón y caño, así como aceras frente a los lotes resultantes, según las disposiciones establecidas la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N.7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N.26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya. i. Las únicas construcciones que se permiten en el terreno del acceso excepcional para usos residencial son las obras de infraestructura y mantenimiento de la calle. j. Las aguas pluviales deberán ser canalizadas adecuadamente a un lugar autorizado, el fraccionador debe presentar planos constructivos con la ubicación y niveles de desfogue pluviales del acceso, esto para evitar inundaciones en propiedades vecinas.

Artículo 12

La excepción del fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso residencial debe contar, previo al visado municipal, con el visado emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). Para tramitar el visado de esta excepción de fraccionar, el interesado debe presentar ante el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) según corresponda, los siguientes requisitos documentales: a. Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral. b. Certificado de uso de suelo. c. Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del Colegio de Ingenieros Topógrafos (CIT), conforme a los requisitos establecidos por la Dirección de Registro Inmobiliario; este plano debe contener el diseño del conjunto de todos los lotes resultantes, acotar frente-fondo de estos y ancho y largo del acceso excepcional para uso residencial. Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir. d. Planos individuales de agrimensura resultantes del fraccionamiento correspondientes a cada lote resultante de la excepción del fraccionamiento de uso residencial, georreferenciados al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del Colegio de Ingenieros Topógrafos (CIT), conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional; estos planos deben cumplir con las dimensiones de área mínima establecida en el presente Reglamento. El área del acceso excepcional deberá estar contenido en los lotes resultantes de manera que esto permita su constitución en el asiento registral del Registro Inmobiliario, en favor y en contra de cada uno de los lotes fraccionados. e. Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua que indique el número de plano catastrado donde se ubica el fraccionamiento y el número de servicios de agua potable otorgada por el operador encargado de brindar el servicio en el distrito donde se localice el inmueble. f. Una vez que se cuente con el visado del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el fraccionador debe solicitar el visado municipal de la propuesta del fraccionamiento.

Artículo 13

Todo nuevo fraccionamiento de lotes frente a un acceso excepcional para uso residencial existente deberá acatar las disposiciones del Artículo 11 referentes a ancho mínimo del acceso.

Artículo 14

Solo se aceptarán calles sin salida en urbanizaciones en los siguientes casos: a- Si dicha calle forma parte parcialmente de alguna propuesta vial del Plan Regulador. Esto solo en el caso que la propiedad no cubra la totalidad de la calle propuesta. b- Si la propiedad a urbanizar no colinda con una calle pública en el sentido perpendicular a las futuras calles. c- Si el terreno no conecta dos vías existentes, se podrá crear una calle sin salida siempre y cuando esté prevista para una futura conexión. En caso de que el dueño de la propiedad colindante desee urbanizar, debe conectarse con esta calle sin salida y establecer una continuidad vial. El punto final de la calle no debe culminar con una construcción. Debe quedar al final de dicha calle un ancho libre de al menos el equivalente al derecho de vía actual. d- En todos los casos, las calles que queden sin salida deben implementar dentro de su diseño geométrico el uso del martillo o la rotonda de giro al final de esta para facilitar la salida de los vehículos que deban usar estas calles. Dicha calle debe ser cedida a la Municipalidad. CAPÍTULO 4. Reunión de fincas Consideraciones específicas . En casos donde existen fincas que no cumplen con el mínimo de área para crecer en altura o que se encuentren por debajo del tamaño mínimo de lote, la reunión de fincas puede ser una herramienta útil. . Para lotes muy irregulares, que debido a su geometría resulten de difícil desarrollo, pueden ser mejorados o adaptados por medio de reunión de fincas. . En este capítulo se describen las condiciones bajo las cuales se puede realizar una reunión de fincas. Regulaciones

Artículo 15

La unificación de fincas es permitida en cualquier parte del cantón siempre y cuando esta acción no implique la obstrucción total o parcial de alguna vía pública existente o bien el acceso a algún espacio público.

Artículo 16

Para aquellos casos donde es necesario realizar la segregación de una finca vecina para una posterior unificación con otra colindante, se permite la segregación pese a no cumplir con las condiciones de una segregación convencional, siempre y cuando dicha acción sea realizada en un mismo plano catastrado donde se describa el polígono del área a segregar y reunir con la finca vecina. En ninguna circunstancia se permite una segregación que no cumpla con los requerimientos de este Plan Regulador en un procedimiento diferente al descrito. CAPÍTULO 5. Cesión de área para uso público por fraccionamiento Consideraciones específicas . De acuerdo con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana número 4240 y sus reformas: "Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales". Este artículo faculta al Reglamento a establecer el porcentaje de cesión en cada caso. . Los fraccionamientos localizados fuera del cuadrante urbano o área previamente urbanizada deben ceder al dominio público un 10% de la finca madre por concepto de área verde pública. . La cesión para parques y facilidades comunales se da con el fin de aprovechar el fraccionamiento de propiedades para adquirir terrenos valiosos que mejoren la calidad de vida de los pobladores; asimismo el área de cesión puede ser para protección de ríos, las nacientes, los bordes de los ríos y parches de bosque remanentes. Los terrenos que por su naturaleza tienen restringidos los usos urbanos tienen potencial para consolidarse como parques urbanos o espacios libres. . La obligación de ceder terreno está ligada a la función social de la propiedad y a la figura de la propiedad urbanística, como aquella cuyo contenido se encuentra delimitado por una serie de restricciones y obligaciones (conservar, cercar, permisos de construcción, altura de fachadas, retiros, estacionamiento de vehículos, permisos de habitabilidad, áreas de parcelas, etc.), cuyo fin es el de contribuir al bienestar colectivo, y por ende, a su propio provecho. . Para estos efectos, se establecen cuatro supuestos para determinar que una segregación es un simple fraccionamiento o no lo es. Estos supuestos obedecen a la necesidad de infraestructura pública (principalmente la calle a través de la cual se facilitan los servicios y un área de parque o facilidad comunal de tamaño suficiente) que se requerirá en el área en que se va a realizar el fraccionamiento. . El primer caso de un simple fraccionamiento es cuando la finca madre (a segregar) mide 2000 m² o menos , puesto que el área equivalente de cesión sería inferior a 200 m² que es el área mínima para una facilidad comunal o parque. Se considera que en un lote menor a 200 m² el aprovechamiento que se puede dar es muy poco por lo que se establece como límite inferior. . El segundo corresponde a una segregación por acceso excepcional para uso residencial que cumpla con las condiciones señaladas en el plan regulador. . El tercero es cualquier fraccionamiento que no sea fraccionamiento con fines urbanísticos pues no requiere apertura de nuevas calles ya que los lotes resultantes todos tendrán acceso directo a una calle pública ya existente. . Por otro lado, todos los fraccionamientos que no son simples se denominan fraccionamiento con fines urbanísticos; esto incluye específicamente tres casos: el fraccionamiento para un proyecto urbanístico (urbanización o condominio), el fraccionamiento que requiere al menos una calle para habilitar los frentes de lote y el fraccionamiento de una finca madre mayor 2000 m². . A través del proceso de actualización del Plan Regulador se determinan las zonas señaladas por la Ley de Planificación (cuadrante y previamente urbanizadas) de acuerdo con la existencia de infraestructura pública suficiente para atender las necesidades que va a generar el proceso urbanizador, las zonas que no se caracterizan como cuadrante o previamente urbanizadas se denominan "zona no urbanizada". . Las áreas de cesión para uso público deben ser accesibles a toda la población y ubicadas en sectores aprovechables, para con esto contribuir con el mejoramiento de la imagen urbana y la calidad de vida de la comunidad. . Para lograr una aplicación clara y efectiva de la norma de cesión de área para uso público por fraccionamiento, se genera el mapa de cesión como herramienta objetiva de evaluación. . Para la definición de las zonas de cesión en el cantón, se procedió con la siguiente metodología para establecer bloques de estudio: a. A partir de la información de catastro y vialidad se delimitan las zonas de cuadrante urbano ya establecidos, como los centros de distrito. b. Se identifican las urbanizaciones existentes, que por su configuración, servicios e infraestructura constituyen zona previamente urbanizada. c. Se identifican los condominios existentes quienes, por sus condiciones de infraestructura y servicios, constituyen zona previamente urbanizado d. Se analizan las zonas restantes y se agrupan en unidades según las características de segregación y utilizando ríos y vías públicas como límites para las mismas. . La clasificación de los bloques de estudio en las diferentes zonas de cesión se realizó aplicando los siguientes criterios: a. Las zonas no urbanizadas serían aquellas en donde se cumplen los siguientes tres criterios en conjunto: - El porcentaje de uso de suelo urbano es menor al 50%. - La unidad posee menos de 0,2 km de vías por cada hectárea de superficie. - Más del 60% del área de la unidad se encuentra en lotes de un área mayor a 2000 m2. b. Las zonas previamente urbanizadas serían aquellas en donde se cumplan en conjunto, dos de las condiciones indicadas en el apartado a. anterior. c. Las zonas de cuadrante urbano (o zonas urbanizadas) serían aquellas en donde solamente se cumple 1 o ninguna de las condiciones del apartado a. anterior. . Cuando un fraccionamiento se realiza en una zona que actualmente cuenta con infraestructura y servicios básicos para satisfacer las necesidades que se generarán con los nuevos fraccionamientos y futuros desarrollos, no es necesaria la cesión de área para estos fines. Áreas de cesión por fraccionamiento en Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística . Dadas las condiciones de estas zonas, el tamaño de las áreas de cesión para uso público que se generen a partir del fraccionamiento, se determina que deben tener un área mínima tal que dichos espacios sean funcionales y útiles. . A través del área de la cesión para uso público destinada a las calles públicas ubicadas dentro de la Zona Industrial, es posible crear mayor conectividad, continuidad y redundancia en el sistema de vías en esta zona. Además, es importante que se cumpla con la alineación de vías proyectadas en el Mapa 1 del Reglamento de Vialidad. Lo anterior, además de mejorar el flujo vial, favorece en el caso de evacuación de zonas por emergencias, el acceso de vehículos de emergencia, entre otros beneficios. . Para efectos de la aplicación del Artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, se considera cuadrante de la ciudad al cuadrante urbano. Regulaciones

Artículo 17

Zonas para aplicación de cesión. Se establecen en el Mapa 1. Zonas para la aplicación de la cesión de área de uso público por fraccionamiento, tres zonas para aplicación de la cesión: a. Zona no urbanizada: zonas con fincas de gran extensión con vialidad y desarrollo urbano mínimo. b. Área previamente urbanizada: Zonas en las que se ha realizado el proceso de fraccionamiento y urbanización en el cantón de Flores. Incluye los barrios actuales y todas aquellas urbanizaciones y condominios cuya cesión de áreas públicas ha sido debidamente aprobada por la municipalidad. c. Cuadrante urbano: Todo sector del cantón de Flores que cuenta con infraestructura mínima de servicios, calles públicas, preferiblemente con cuadras y áreas recreativas ubicadas en los centros de los distritos .

Artículo 18

Para determinar la existencia de la obligación a ceder área para uso público, la Municipalidad de Flores analizará cada caso en concreto de acuerdo con lo establecido en el presente capítulo y los siguientes parámetros: a. Tipo de fraccionamiento: simple o con fines urbanísticos b. Ubicación de la finca a segregar en zona no urbana, previamente urbanizada o cuadrante urbano de acuerdo con el Mapa 1. Zonas para la aplicación de la cesión de área de uso público por fraccionamiento.

Artículo 19

Fraccionamiento Simple. Se entenderá que el fraccionamiento es simple cuando no requiera de la apertura de una o más calles públicas y cumpla alguna de las siguientes condiciones: a. Estar ubicados dentro de un cuadrante urbano. b. El fraccionamiento de una finca madre, cuya área sea menor o igual a 2000 m². c. El fraccionamiento que se realice a través de un acceso excepcional para uso residencial con una longitud menor o igual a 60 metros medidos desde la vía pública y con una cantidad de lotes resultantes menor o igual a 6 y de conformidad con lo establecido en el presente reglamento en relación con el fraccionamiento frente a acceso excepcional para uso residencial.

Artículo 20

Cesión de área públicas en fraccionamiento simple . Cuando se realice un fraccionamiento simple, no se exige la cesión de área pública, debido a que se ubica en cuadrante urbano o el área de cesión resultante es muy pequeña para ser funcional como área recreativa. Lo anterior se conoce bajo el término de Excepción de cesión de áreas públicas en fraccionamiento simple

Artículo 21

Fraccionamiento con fines urbanísticos. Se considera fraccionamiento con fines urbanísticos toda aquella segregación de lotes que requiere la apertura de calles y además cumple con cualesquiera de las siguientes características: a. El lote por fraccionar se ubica fuera de cuadrante urbano. b. El lote por fraccionar tiene un área mayor a 2000 m².

Artículo 22

Cesión de áreas públicas en fraccionamiento con fines urbanísticos. a. Todo fraccionamiento con fines urbanísticos según lo establecido en el Artículo 21 debe ceder gratuitamente para uso público un 10%del área total a fraccionar. b. Dicha área se debe destinar a juegos infantiles, parques y facilidades comunales, en este orden de prioridad. La cesión de área debe darse en el sitio. La municipalidad será la encargada de establecer el porcentaje del área cedida que se designa como juegos infantiles, parques, y facilidades comunales, según sean las necesidades particulares de cada zona. c. Las áreas cedidas deben ser traspasadas a favor del dominio municipal para el uso público.

Artículo 23

Las urbanizaciones y condominios siempre deben realizar la cesión de área para uso público. En el caso de urbanización o condominio las condiciones y características de la cesión corresponderán a lo establecido en los capítulos correspondientes del Plan Regulador.

Artículo 24

Casos para la obligación de cesión de área y sus excepciones. Corresponderá a la Municipalidad de Flores la determinación de aquellos fraccionamientos obligados a ceder área para uso público en el cantón de Flores, así como sus respectivas excepciones, de acuerdo con la normativa del presente reglamento.

Artículo 25

Vías . La cesión de vías se dará conforme con las siguientes condiciones: a. Se cederán todas las vías necesarias para habilitar el acceso y servicios de los lotes resultantes. b. En caso de existir vías proyectadas en el lote, tanto las calles nuevas como las construcciones a realizarse en los lotes resultantes deben respetar el alineamiento a estas vías. c. Los lotes resultantes deben respetar: la relación frente fondo y los tamaños mínimos. d. En los casos descritos en el capítulo 3 el fraccionamiento puede ser frente a acceso excepcional de uso residencial. e. Todo fraccionamiento que requiera generar calles públicas para dar acceso a los predios resultantes debe entregarlas debidamente pavimentadas y de acuerdo con las disposiciones del Reglamento de Vialidad.

Artículo 26

La Municipalidad de Flores determinará el destino del área de cesión partiendo de las posibilidades establecidas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240 y sus reformas: parques, facilidades comunales y/o vías públicas. Para cada fraccionamiento, indicará al particular el o los destinos que sean más convenientes de acuerdo con las necesidades del cantón al momento de la realización de este. En el caso de las urbanizaciones y los condominios, los destinos y sus porcentajes siempre serán los establecidos en los capítulos respectivos del presente reglamento.

Artículo 27

Las áreas de cesión para uso público serán entregadas cumpliendo con todas las condiciones e infraestructura que la Municipalidad de Flores establezca. Para estos efectos, deberá tomar en consideración los requerimientos técnicos que se establecen en el presente reglamento y en el Reglamento de Vialidad, para el adecuado desarrollo de vías, parques y facilidades comunales.

Artículo 28

El porcentaje a ceder se calcula a partir del área de la finca original que será fraccionada.

Artículo 29

Toda zona que posterior a la publicación del mapa haya cumplido con la debida cesión de área para uso público se considera como zona previamente urbanizada. Esto incluye fraccionamientos, urbanizaciones y condominios que hayan cedido.

Artículo 30

El Concejo Municipal emitirá un acuerdo en el cual hace constar la transferencia de las áreas de cesión y obras públicas al Gobierno Local, por medio de ese la Municipalidad controla y fiscaliza que el proyecto urbanizador correspondiente cumplió adecuadamente con todas las disposiciones urbanísticas requeridas sobre cesión de área para uso público.

Artículo 31

La urbanización es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales, comerciales o industriales mediante la apertura de calles y la provisión de servicios, donde el urbanizador se ve obligado a ceder a la municipalidad cierta porción de terreno para uso público además de cumplir con todas las normativas urbanísticas pertinentes.

Artículo 32

Toda urbanización debe respetar los lineamientos establecidos por el Plan Regulador vigente, esto incluye los desarrollos de interés social.

Artículo 33

Para la determinación de los usos permitidos en una urbanización prevalece la zonificación señalada en el Plan Regulador. El desarrollador podrá indicar en los planos los lotes sugeridos para uso comercial, sin que esto represente un impedimento para que en los demás lotes se den actividades no residenciales autorizadas en el plan regulador.

Artículo 34

Para efectos de dimensiones mínimas de lote, las nuevas urbanizaciones deberán cumplir los tamaños de lote para fraccionamiento establecidas para cada zona, en el CAPÍTULO 2 del presente Reglamento.

Artículo 35

Para efectos de restricciones urbanísticas correspondientes a: alturas, cobertura y retiros, se debe acatar lo establecido en el Reglamento de Zonificación y uso del suelo. De acuerdo con la ubicación de la urbanización. CAPÍTULO 7. Amanzanamiento y vialidad Consideraciones específicas . Amanzanamiento, se refiere a la disposición de los lotes con respecto al sistema de calles del asentamiento. El tipo de amanzanamiento o configuración determina en gran medida, las posibilidades de crecimiento y conectividad que tiene el territorio a su alrededor. La configuración está sujeta no solo al diseño, también se encuentra restringida por las condiciones topográficas y accidentes geográficos. . Las urbanizaciones son los desarrollos primordiales en la construcción de la ciudad, pues sus calles serán a futuro rutas importantes dentro de la red vial. Por esto es requerido que toda urbanización brinde un libre ingreso a todos los ciudadanos mediante redes viales continuas que permitan el tránsito fluido. . Las configuraciones de lotes en cuadrantes facilitan la existencia de una ciudad más ordenada al mismo tiempo que permiten acortar las distancias para el abastecimiento de servicios (electricidad, agua potable, alcantarillado pluvial, red de cloacas), los cuales dependen de la infraestructura instalada en las vías públicas. Asimismo, la configuración en cuadrantes, en contraposición a un amanzanamiento irregular o calles sin salida, acorta las distancias de desplazamiento, optimizando el tiempo de viaje y reduciendo el consumo de combustibles. . Así mismo, la limitación del largo máximo de cuadra en una urbanización busca acortar las distancias de caminata para el peatón. . Al igual que los accesos excepcionales de uso residencial las calles sin salida resultan inconvenientes para establecer conexiones viales, por lo cual, se autorizan en la medida que permitan una conexión futura y contemplen el uso de martillo de giro. . Debe diferenciarse entre los distintos tipos de calles, pues sus dimensiones dependen del flujo vehicular al que sirvan. Se deben considerar las diferentes circulaciones que aparecen en una urbanización, esto con el fin de prever anchos suficientes para la creación de la calzada, aceras, franjas verdes y ciclovías. . En el Reglamento de Vialidad se establecen nuevas vías en sitios estratégicos, así pues, para un crecimiento ordenado e integral de estos centros de población es indispensable que las futuras urbanizaciones se acoplen a estas nuevas vías proyectadas y sean consideradas para el diseño de la urbanización. Regulaciones

Artículo 36

El sistema vial de las urbanizaciones debe sujetarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación, además cumplirá con los lineamientos establecidos en el Reglamento de Vialidad.

Artículo 37

Toda nueva urbanización tiene que respetar y sujetarse a las vías propuestas, ejes viales y regulaciones indicadas en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador. Todo desarrollador está en la obligación de construir aquellas vías proyectadas en el Plan Regulador, que atraviesen la propiedad a urbanizar.

Artículo 38

El desarrollador debe hacer todas las mejoras que determine la Municipalidad sobre la calle frente a la finca por urbanizar, incluida su ampliación. Deben hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento y la calle en las entradas de la urbanización.

Artículo 39

La Municipalidad solo aceptará urbanizaciones que cumplan las siguientes disposiciones de vialidad: a. El derecho de vía debe entregarse completo siendo este con las calles pavimentadas, con cordón de caño y con acera. b. El tipo de vía debe ser concorde con el que se encuentra en la zona y con la infraestructura para la incorporación de sistema de tratamiento de aguas residuales. c. En caso de que se presenten soluciones para el tratamiento individual de aguas servidas, la urbanización debe contar con las previstas necesarias para eventualmente poder incorporarse a un sistema de alcantarillado sanitario.

Artículo 40

Toda urbanización debe brindar libre ingreso a todos los ciudadanos mediante redes viales continuas, se debe respetar los establecido en la Ley N° 8892. Regulación de mecanismos de vigilancia del acceso a barrios residenciales con el fin de garantizar el derecho fundamental a la libertad de tránsito y sus modificaciones.

Artículo 41

Al proyectar urbanizaciones o condominios sobre terrenos accidentados o de fuerte pendiente como los mayores al 15%, se deben ubicar las hileras de vivienda y las vías de tal manera que los lados largos de la "cuadra" sean paralelos a las curvas de nivel y los lados cortos de la "cuadra" se coloquen formando ángulos agudos para que la pendiente de estas vías no sea muy alta, y así crear romboides en lugar de rectángulos."

Artículo 42

El amanzanamiento en las urbanizaciones debe respetarse los siguientes lineamientos en cuanto a la configuración de nuevas urbanizaciones: a. Nuevas urbanizaciones se diseñarán con el sistema de cuadrantes. b. Los cuadrantes de las urbanizaciones residenciales estarán en la razón 1 a 2 como máximo, y en casos excepcionales, debido a topografía u otros accidentes naturales, podrán estar en la razón 1 a 3, siempre y cuando su lado más corto no sea menor a 80 metros. c. Los cuadrantes de las urbanizaciones comerciales estarán en una relación de 1:2. d. Los cuadrantes de las urbanizaciones industriales estarán en una relación de 1:2 con frente mínimo de 90 m. e. Se debe contar con al menos dos accesos, separados entre sí 60 metros como mínimo. f. Únicamente se aceptarán calles sin salida si cumplen con las condiciones descritas en el capítulo 3 del presente reglamento donde se especifican las condiciones para el acceso excepcional de uso residencial y calles sin salida.

Artículo 43

La interconexión entre calles y vías de acceso restringido se hará únicamente en los sitios y de la manera que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Artículo 44

Las urbanizaciones de calle sin salida solo se permiten de manera excepcional, dentro de cuadra o supercuadra y en caso de que no sea posible hacer un amanzanamiento de cuadrantes. En estos casos se permite como máximo 10 lotes o unidades habitacionales.

Artículo 45

Toda urbanización residencial con más de 45 unidades habitacionales debe contar, como mínimo, con dos accesos vehiculares claramente diferenciados entre sí, con una separación de al menos 60 metros uno del otro. Cada acceso debe tener al menos dos carriles, uno de entrada y uno de salida.

Artículo 46

El tipo de calle mínimo de la urbanización estará determinado según el tipo de urbanización de la siguiente forma: a. Urbanización residencial: calle tipo 3, para urbanizaciones de menos de 100 unidades habitacionales. Si la urbanización residencial tiene más de 100 unidades habitacionales deberá ser tipo 2 b. Urbanización comercial: calle tipo 2. c. Urbanización industrial: calle tipo 1

Artículo 47

De acuerdo con su importancia, las dimensiones de las calles en urbanizaciones deberán ajustarse a lo establecido en el Reglamento de Vialidad, según se cataloguen como Tipo 1, 2 o 3: a. Tipo 1: Deben tener un derecho de vía mayor o igual a 14 metros, de los cuales 9 metros son de calzada, 2 metros de acera y 0,5 metros de franjas verdes. b. Tipo 2: Deben tener un mínimo de 11 metros de derecho de vía de los cuales 7 metros son de calzada, 1,5 metros de acera y 0,5 metros de franja verde. c. Tipo 3: Deben tener al menos 9 metros de derecho de vía, de los cuales 6 metros son de calzada, 1,2 metros para acera y 0,30 metros de franja verde.

Artículo 48

Para movimientos de tierra, excavaciones, cortes, rellenos en el terreno o cualquier actividad que modifique las condiciones del terreno o su topografía original se deben seguir las disposiciones del Reglamento de construcciones del Plan Regulador respecto de Protección de cauces de río y movimientos de tierra. CAPÍTULO 8. Cesión de área para uso público por urbanización Consideraciones específicas . La obligación de ceder áreas para el uso público está establecida en la ley de planificación urbana y tiene como fin satisfacer las necesidades de parque y facilidades comunales que la propia actividad urbanística crea. . De acuerdo con lo establecido en la Ley de Planificación Urbana, la cesión de área para uso público que se genera como resultado del desarrollo de una urbanización, debe destinarse a calles públicas, parques y facilidades comunales. . La autorización de descontar del terreno de cesión de facilidades comunales el terreno ocupado por la planta de tratamiento y las obras de retención de aguas pluviales busca que en estas zonas se dé un manejo más sinérgico y paisajístico del sitio. . A diferencia de una laguna convencional, el nivel del agua en la laguna de retención va a aumentar cuando llueva. Por esta razón la zona inundable debe estar señalizada para prevenir el ingreso de las personas, en particular los niños, a este sector. Esta precaución debe ir acompañada de la debida rotulación que advierta sobre el funcionamiento de la laguna. Se recomienda la utilización de setos u otro tipo de barrera que delimite la zona inundable. . Así las cosas, del área que estas instalaciones abarcan podrá descontarse hasta la mitad del área que corresponde al porcentaje del terreno que debe cederse para uso público por concepto de facilidades comunales. Se reserva la otra mitad para asegurar un mínimo de terreno destinado a satisfacer otras necesidades de la comunidad que vendrá a ocupar la nueva urbanización, tales como salud y educación. Regulaciones

Artículo 49

La suma en conjunto de todas las de parques y facilidades comunales, debe ser como mínimo del 16% de área total de la propiedad a urbanizar, en este porcentaje no se incluye calles ni aceras de la urbanización. Su ubicación debe procurar una fácil accesibilidad a todos los pobladores.

Artículo 50

El acondicionamiento mínimo de las áreas de parque se establece en el

Artículo 51

Se permite desarrollar una combinación de parques y facilidades comunales estos espacios de manera tal que en un solo lugar se tenga juegos infantiles, parque y facilidades comunales. Lo anterior con la condición de que se conserven las áreas mínimas de cesión para cada destino y sus disposiciones.

Artículo 52

El área ocupada por las siguientes instalaciones podrá descontarse de la cesión para facilidades comunales, reservando al menos la mitad del terreno de facilidades comunales y parque para otros usos: a. Planta de tratamiento. Del área abarcada por las instalaciones de la planta de tratamiento se reconocerá hasta un 50% del área a ceder por concepto de facilidades comunales. b. Lagunas colectivas de retención de aguas pluviales. Del área abarcada por las instalaciones de retención de pluviales se reconocerá hasta un 50% del área a ceder por concepto de facilidades comunales.

Artículo 53

En caso de que la laguna de retención de aguas pluviales se utilice de forma integrada con un parque o facilidad comunal, deben acatarse como mínimo las siguientes precauciones: a. La zona inundable de la laguna debe estar claramente delimitada mediante una franja visible. b. Deben colocarse rótulos de precaución con la siguiente leyenda: "Laguna de retención de pluviales, no traspasar el área delimitada como zona inundable"

Artículo 54

La cobertura en los lotes de facilidades comunales será la señalada para la zona donde se localiza el lote.

Artículo 55

En el caso de que el particular demuestre que la finca en que va a desarrollar la urbanización es el resultado de un fraccionamiento previo en el cual se realizó la cesión para uso público destinada a parque y facilidades comunales, la cesión de la urbanización podrá disminuirse a un 10% del área del lote. Lo anterior a criterio del Concejo Municipal de Flores, previa evaluación de la documentación presentada por el interesado.

Artículo 56

En el supuesto de que sea autorizada la reducción indicada en el artículo anterior, el 10% de área cedido para uso público se deberá distribuir en 5% para parque y 5% para facilidades comunales. CAPÍTULO 9. Aceras, Franjas Verdes y Arborización Consideraciones específicas . La prioridad dentro del desarrollo vial de una urbanización residencial debe ser el peatón, y por tanto dicha preferencia ha de verse reflejada en el diseño, mediante la implementación de aceras que cuenten con el ancho suficiente para un tránsito fluido y cómodo para las personas. Es importante crear condiciones que estimulen la circulación peatonal y que le concedan prioridad en la jerarquía espacial y funcional, eliminando cualquier tipo de usurpación de la vía pública y respetando la acera como un bien colectivo. . Los árboles en entornos urbanos cumplen diversas funciones que abarcan los aspectos ambiental, social y estético entre otros. Si bien es cierto, los árboles no son un elemento construido, desde el punto de vista visual y funcional pueden considerarse un componente del mobiliario urbano. Los árboles desempeñan un papel muy importante en el aumento de la calidad de los espacios públicos, sirven para el ornato y dan sombra, un elemento muy buscado en zonas cálidas. . Tanto la localización de un árbol como el tipo de especie que se coloca son de interés para la regulación en materia de ordenamiento territorial, pues estos aspectos inciden indiscutiblemente en la habitabilidad y calidad de los espacios públicos. . Se debe poner especial atención al tipo de especie elegida para determinada localización, evitar, por ejemplo, especies que por su tamaño o falta de mantenimiento dificulten el acceso de los vehículos de emergencia. Es importante también considerar especies que no generen impactos negativos, como la destrucción de las aceras por efecto de las raíces o la caída excesiva de hojas y frutos, entre otros. . Es importante que al menos un 50% de las especies elegidas sean nativas, pues esto favorece la vida de la flora y fauna urbanas. . La presencia de árboles en la ciudad favorece también a las especies migratorias de aves. Regulaciones

Artículo 57

Las regulaciones referentes a aceras, franja verde y arborización para las urbanizaciones serán las contenidas en el Capítulo 8 aceras, franjas verdes y arborización, del Reglamento de Vialidad.

Artículo 58

Es obligación del urbanizador entregar los lotes con las aceras debidamente construidas, ya sea que se entreguen con casa construida o no.

Artículo 59

El desarrollador debe colocar la carcasa del hidrómetro según las disposiciones del artículo 30 de la Norma Técnica de Hidrómetros para los Servicios de Acueductos de la ARESEP.

Artículo 60

Al menos el 50% de los árboles sembrados en la franja verde deben ser especies nativas. CAPÍTULO 10. Servicios públicos Consideraciones específicas . Toda urbanización estará provista de los servicios de alcantarillado pluvial, alcantarillado sanitario con planta de tratamiento, acueductos y electricidad. En su defecto, el desarrollador se encuentra en la obligación de proveer una solución alternativa para sustituirlos, siempre dentro del marco de la salubridad pública. Es obligación del urbanizador proveer de dichos servicios. . Debe garantizarse a los usuarios que dichos servicios tengan la calidad suficiente para satisfacer las necesidades básicas. . Es necesario que el urbanizador entregue el desarrollo con los servicios requeridos de telecomunicaciones, electrificación y alumbrado público. Los diseños de estos sistemas deben tener en cuenta los lineamientos dados por el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o cualquier otra entidad competente. Además, se deben acatar las disposiciones de Protección contra incendios e hidrantes para garantizar la seguridad humana. . En Flores la presencia de acuíferos relativamente superficiales provoca que las aguas subterráneas sean vulnerables a contaminación, el uso de sistemas de tratamiento colectivo previene la contaminación de las aguas subterráneas. . Adicionalmente, debido a la baja capacidad de drenaje del suelo, el uso de planta de tratamiento en una urbanización permite un mejor aprovechamiento de los lotes, dado que no es necesario disponer de un área para drenaje (como es el caso de los tanques sépticos), se evitan situaciones como las construcciones sobre la zona de drenaje, tan comunes en nuestro medio. . La planta de tratamiento de aguas servidas es la solución más recomendable, dado que es más efectivo contra una posible contaminación de acuíferos y, en primera instancia, establece un nivel de eliminación de contaminantes necesario antes de reutilizar o verter las aguas residuales al medio ambiente; esto siempre y cuando funcione adecuadamente y se le dé un apropiado mantenimiento. Para los sistemas de tratamiento colectivo e individual se deberá acatar las disposiciones y normas indicadas en el Reglamento de Construcciones. Regulaciones

Artículo 61

La red eléctrica debe satisfacer los requisitos estipulados por el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o la compañía eléctrica de la localidad, respecto a los estudios técnicos y diseños, lo cual deberá ser acorde con las disposiciones de la Autoridad Reguladora de Servicios Públicos (ARESEP). El paso de redes para servicios de electricidad debe estar localizado preferiblemente en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público.

Artículo 62

El diseño de la construcción de la red telefónica principal será aprobado por el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o las empresas que presten el servicio en la zona; el diseño será acorde con las disposiciones de la Superintendencia de Telecomunicaciones (SUTEL). En el proyecto deben estar contemplados los armarios de distribución telefónica, cuya ubicación debe ser consultada al Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o a cualquier otra entidad competente a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios.

Artículo 63

Con respecto a la instalación del alumbrado público, el urbanizador debe acatar las disposiciones en cuanto a las luminarias que dictamine el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o cualquier otra autoridad competente, así como los materiales, tipo de lámparas y diseño, entre otras.

Artículo 64

Todo el sistema telefónico y eléctrico, incluyendo alumbrado público, una vez concluido será traspasado a la entidad o empresa competente.

Artículo 65

Los hidrantes en urbanización no pueden estar separados más de 180 metros de recorrido, de acuerdo con lo establecido en la Ley Nº 8641 Declaratoria del Servicio de Hidrantes como Servicio Público y Reforma de Leyes Conexas y su reglamento. Toda urbanización debe considerar las normas de protección contra incendios contempladas en el Reglamento de Construcciones de este Plan Regulador, así como los lineamientos estipulados por el Cuerpo de Bomberos de Costa Rica o cualquier entidad competente.

Artículo 66

Las regulaciones en cuanto a acueductos, alcantarillados sanitarios y drenaje pluvial se regirán por las normas que fije el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o la entidad competente.

Artículo 67

En caso de que las urbanizaciones utilicen un tratamiento individual de aguas residuales, deberá acatar las disposiciones y normas indicadas en el Reglamento de Construcciones.

Artículo 68

En caso de utilizar un sistema de alcantarillado sanitario con planta de tratamiento, deberá acatar las disposiciones y normas indicadas en Reglamento de Construcciones. CAPÍTULO 11. Disposiciones generales y presentación de planos Consideraciones específicas . El anteproyecto que el urbanizador presente al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), necesariamente debe cumplir con todos los requerimientos estipulados en este Plan Regulador. . En este capítulo se crea la consulta facultativa de anteproyecto, como una posibilidad a la cual puede acceder cualquier desarrollador que quiera agilizar el proceso de aprobación final de la urbanización y disminuir los costos en el diseño. . A través de esta consulta, la Municipalidad de Flores estudia el anteproyecto y determina aspectos en los cuales el diseño no cumple con lo establecido en el presente plan regulador de previo a ser presentada la solicitud para permiso de construcción. . Dado que no forma parte del proceso ordinario de aprobación de una urbanización, el plazo de revisión del anteproyecto por parte de la Municipalidad dependerá del grado de complejidad de este. Regulaciones

Artículo 69

Es responsabilidad del urbanizador informarse sobre las disposiciones Municipales antes de presentar el anteproyecto al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). La Municipalidad puede rechazar un proyecto, aunque haya sido aprobado previamente por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), si no cumple con los lineamientos estipulados en el conjunto de reglamentos que conforman el Plan Regulador del Cantón de Flores.

Artículo 70

Para la Consulta de anteproyecto de urbanización ante la Municipalidad de Flores, el desarrollador se encuentra facultado para presentar ante la Dirección de Desarrollo Urbano y Control Constructivo de la Municipalidad de Flores el anteproyecto de urbanizaciones a efectos de consultar la factibilidad del mismo de conformidad con las normas contenidas en el presente Plan Regulador. Para ello se seguirán las siguientes reglas: a. El desarrollador debe presentar un anteproyecto en el que como mínimo se muestre la distribución el lote según corresponda, tomando en cuenta: tamaño, alturas, sistema de tratamiento de aguas residuales, manejo de aguas pluviales, ubicación de áreas para parque y facilidades comunales, localización y dimensionamiento de calles y aceras, sistema de abastecimiento de agua. b. La Municipalidad revisará dicho anteproyecto y hará la devolución con las observaciones respectivas para el desarrollador en el plazo y la forma determinados en la reglamentación o instrumento municipal vigente.

Artículo 71

A nivel municipal, el trámite para el desarrollo de una urbanización estará compuesto por las siguientes etapas: a. Obtención del permiso de construcción para la urbanización b. Aceptación o recepción de la urbanización con sus respectivas obras de infraestructura pública, vías públicas y áreas de cesión para parque y facilidades comunales, debidamente equipadas. c. Solicitud y obtención de permiso de construcción para las unidades habitacionales de acuerdo con las normas indicadas en el Reglamento de Construcción del presente Plan Regulador. Lo anterior ya sea para edificar una sola vivienda o varias viviendas a la vez.

Artículo 72

Para la solicitud del visado municipal de planos constructivos de la urbanización a la Municipalidad de Flores se debe presentar para el caso de urbanizaciones los siguientes requisitos: a. Llenar y firmar la solicitud municipal. b. Fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del dueño de la propiedad. En caso en que el dueño de la propiedad sea una persona jurídica, se debe aportar una personería jurídica en la cual conste quien es el representante legal de la misma, anexando una fotocopia por ambos lados de su cédula de identidad. c. Dos copias del plano catastrado de la finca madre en la cual se va a desarrollar la urbanización, visado por la Municipalidad de Flores. d. Certificación notarial o registral de la propiedad incluyendo los accesos excepcionales de uso residencial inscritos. Si la finca se encuentra gravada, se debe presentar un documento que acredite el consentimiento de los acreedores para la realización de la urbanización, debidamente autenticado. e. Estar al día con los tributos municipales f. Carta de disponibilidad de agua, según ente administrador en la zona. g. Carta de disponibilidad de electricidad, dado por la compañía eléctrica correspondiente. h. Visto bueno del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. i. Visto bueno del Ministerio de Salud. j. Visto bueno de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). k. Alineamiento hecho por el MOPT, cuando la propiedad se encuentre frente a una ruta nacional. l. Alineamiento en zonas de protección, nacientes, ríos, quebradas, arroyos, lagos y embalses naturales y/o artificiales y acuíferos, revisados por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). m. Alineamiento de RECOPE en caso de que la propiedad se encuentre afectada por el acceso excepcional de uso residencial de poliducto. n. Aportar los timbres respectivos. o. Copia de recibo de la póliza de riesgos de trabajo extendido por el Instituto Nacional de Seguros (INS). p. Declaración jurada del traspaso de las áreas que deben ser cedidas para uso público a la municipalidad. q. Perfiles de zonas destinadas a parques, junto con la planta de distribución, para efectos de cómputo de la municipalidad r. Proyecto con planos constructivos. Al menos la planta de conjunto, con la respectiva subdivisión de predios, calles, señalación de áreas para parques y facilidades comunales, será entregado forma de archivo digital, cuyo formato sea CAD, MCD, DGN, DWG o DXF. s. Certificación del Uso del suelo conforme. t. Un informe registral con no más de tres meses de emitido por el Registro de la Propiedad. u. En caso de ser necesario para el desarrollo del proyecto la realización del estudio de impacto ambiental, el particular deberá presentar a la Municipalidad de Flores la respectiva viabilidad ambiental emitida por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA). v. Los requisitos listados estarán sujetos a las modificaciones publicadas en el diario oficial La Gaceta y de conformidad ya lo establecido en la ley 8220 y sus reformas.

Artículo 73

La Dirección de Planificación Urbana y Control Constructivo trasladará al Consejo el informe de recomendación para la aprobación de los planos constructivos en un plazo no mayor a un mes. La misma regla regirá para el caso de variaciones o correcciones que se desee introducir al proyecto original.

Artículo 74

El visado municipal de planos constructivos para la urbanización tendrá vigencia por un año natural contado a partir de su emisión formal por parte de la Municipalidad de Flores. Si no se han ejecutado las obras respectivas dentro de ese plazo, el urbanizador debe solicitar la renovación del mismo, en el curso del último trimestre de su vigencia.

Artículo 75

Expirada la vigencia del visado, el interesado debe cumplir con los requisitos de una nueva solicitud, esto sin perjuicio de la reutilización de la información conforme a la ley 8220.

Artículo 76

El urbanizador dará aviso escrito a la Municipalidad de la fecha en que se han iniciado las obras durante los primeros ocho días inmediatos siguientes, sin perjuicio de la comunicación que en igual sentido debe hacer a los demás organismos públicos a los que interesa verificar que las obras se realicen de conformidad con dichos planos, el permiso y las disposiciones reglamentarias aplicables.

Artículo 77

La aceptación de las obras y de las áreas públicas se debe efectuar conforme a las disposiciones vigentes de la municipalidad y los demás organismos públicos que al respecto ejerzan funciones de control.

Artículo 78

Ninguna omisión de detalles en los planos aprobados libera al urbanizador y al profesional responsable de las obligaciones que les conciernen en cuanto a la total y satisfactoria entrega de las obras, de acuerdo a lo establecido en este reglamento.

Artículo 79

El urbanizador y el profesional responsable que firman la solicitud de visado de los planos de construcción de la urbanización, son garantes de la estricta conformidad de las obras con los requisitos reglamentarios jurídicamente exigibles.

Artículo 80

La inspección y la aceptación de las obras no relevan al urbanizador de realizar por su cuenta, la reparación de los defectos de construcción descubiertos posterior al recibo municipal de las obras, de conformidad con lo establecido en la legislación y acorde con la responsabilidad de la persona profesional encargada de dichas obras.

Artículo 81

El nombre propuesto para una urbanización y sus calles no debe ser igual ni parecido al de otro desarrollo dentro de la circunscripción cantonal en donde esté localizada. La municipalidad determinará la admisibilidad de los nombres de los desarrollos inmobiliarios y calles según la Ley General de Caminos Públicos y el Código Municipal.

Artículo 82

Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, debe pagarse el impuesto establecido por la Municipalidad, con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley No.4240, o bien en sus disposiciones actualizadas al respecto. Para esos efectos, el profesional que firma la solicitud de permiso debe presentar un presupuesto del valor de las obras para la verificación municipal, éste no puede ser menor al tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

Artículo 83

Los desarrolladores que opten por el régimen de propiedad en condominio deben acatar las normas contenidas en la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio N° 7933, su Reglamento N° 32303 y reformas, así como las disposiciones que a continuación se establecen.

Artículo 84

Se establece la obligación de que todo terreno que se desarrolle como condominio deberá alinearse a las vías proyectadas que afecten la propiedad. El derecho de vía de este alineamiento corresponde al establecido en el Reglamento de Vialidad.

Artículo 85

Todo proyecto urbanizador sea condominio o urbanización debe hacer las mejoras correspondientes en la calle o calles públicas a las que enfrenta la propiedad. CAPÍTULO 13. Tamaño máximo de condominios Consideraciones específicas . Actualmente las vías que cruzan el cantón de un extremo al otro son en su mayoría las calles nacionales. Para lograr dar continuidad al sistema de calles es necesario que los nuevos desarrollos se ajusten a alineamientos de las vías proyectadas. El requerimiento de proveer vías está dirigido a crear una alternativa para mejorar la topología de la red de calles y de la ciudad. . Los nuevos desarrollos tienen que ajustarse a la vialidad proyectada de manera que se amplíe la red vial cantonal. A medida que aumenta el desarrollo de una zona debe aumentar también sus vías, de otra forma, inevitablemente existirán problemas de congestión. . A diferencia de las urbanizaciones, en los condominios las calles internas son privadas, por lo que su uso está reservado y el acceso es controlado. Es conveniente que los condominios no excedan en extensión más de cuatro hectáreas (4 ha) entre otras cosas, para reducir las distancias a recorrer bordeando el condominio. . El tamaño máximo de un condominio se determina de acuerdo con la dimensión de cuadras y macrocuadras, las cuales contribuyen a reducir problemas de congestionamiento vial y procuran un acceso a la ciudad para todos. . En virtud de lo anterior se establecen tamaños máximos de condominio con lo cual se busca dividir los desarrollos en condominio por medio de calles públicas o por calles perimetrales que permitan formar cuadrantes que se integren al sistema vial de la ciudad. Regulaciones

Artículo 86

El tamaño máximo de finca matriz permitido para los condominios a desarrollar en el Cantón de Flores será de 4 Ha.

Artículo 87

Las regulaciones referentes a condominio industrial se encuentran en el CAPÍTULO 17. CAPÍTULO 14. Cesión de área para uso público por desarrollo en condominio Consideraciones específicas . Los desarrollos en condominio forman parte del proceso urbanizador que se lleva a cabo en cualquier cantón. Constituye una de las formas a través de las cuales se habilita un terreno para fines urbanos, mediante creación de calles y provisión de servicios. . La acción de urbanizar un territorio implica la creación de nuevas calles, zonas recreativas y la provisión de servicios (por ejemplo: agua, electricidad, alcantarillado pluvial) a las parcelas resultantes. Lo anterior constituye formas de habilitación urbana que generan los desarrollos, ya sean estos a través de la figura de urbanización o condominio, de cualquier tipo o tamaño, y con cualquiera de las finalidades permitidas (residencial, comercial, industrial o combinado). . Así las cosas, es fundamental realizar una interpretación evolutiva de la obligación impuesta en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, a través de la cual el concepto de "urbanizador" sea entendido y aplicado a la luz del concepto de urbanización como un proceso, lo cual obedece a colocar la norma el contexto de la realidad actual y a través del que se incluya al desarrollo en condominio como parte de este. . La posibilidad de requerir a los desarrollos en régimen de condominio una cesión de área para uso público se fundamenta tanto en las potestades municipales constitucionalmente reconocidas en materia de ordenamiento territorial, como en la legislación vigente que regula el régimen de propiedad en condominio. . La Ley Reguladora del Régimen en Condominio número 7933, establece en su artículo 35 que "Todo condominio, según su tipo, deberá llenar al menos los siguientes requisitos: (...) d) Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas". . El concepto de "leyes respectivas", se materializa en la Ley de Planificación Urbana número 4240, dado que su objeto versa sobre la determinación de instancias gubernamentales encargadas de la planificación y las exigencias en relación con las potestades que otorga. Ello en especial a los gobiernos municipales quienes, como parte de la administración de los intereses y servicios locales, se deberán encargar de la planificación urbana a través de la potestad reglamentaria que ostentan en la emisión de Planes Reguladores. . De esta manera, es jurídicamente posible que la Municipalidad de Flores a través de su Plan Regulador, establezca regulación que sujete a los desarrolladores de condominios a ceder área para uso público. La cesión busca atender las necesidades que la misma actividad urbanizadora genera como son las calles, alcantarillados, transportes, centros educativos, centros de salud, transportes, zonas verdes, entre otros. . Asimismo, la obligación de ceder terreno está ligada a la función social de la propiedad. La propiedad sometida a una serie de restricciones y obligaciones (conservar, cercar, permisos de construcción, altura de fachadas, retiros, estacionamiento de vehículos, permisos de habitabilidad, áreas de parcelas, etc.), cuyo fin es el de contribuir al bienestar colectivo, y por ende, a su propio provecho. . La cesión de los condominios permite que se establezcan las obligaciones del proceso urbanizador de una manera equitativa, a través de la cual se garantiza que obtendrá por parte del Estado costarricense la satisfacción de las necesidades sociales que genera un condominio y a la vez, se cumple con la retribución establecida como parte de las obligaciones que tiene cualquier tipo de desarrollo urbanístico. . A través la aplicación de la figura de la cesión a los desarrollos en condominio, también se busca materializar los principios, lineamientos y ejes transversales establecidos en la Política Nacional de Ordenamiento Territorial 2012-2040 (oficializada el 10 de mayo del 2013, mediante decreto ejecutivo número 37623-PLAN-MINAET-MIVAH), entre los que destacan: ? Principio de solidaridad : referente a la promoción de las disparidades regionales a través de instrumentos de redistribución de cargas y beneficios asociados a la gestión territorial. ? Eje transversal de enfoque de derechos : referente a la promoción del derecho de propiedad desde una concepción de solidaridad, siendo que la propiedad debe, no sólo ser útil a su propietario, sino a la comunidad. Lo anterior siendo que el ordenamiento territorial debe promover la equidad y eliminar la exclusión de los beneficios del desarrollo a algún grupo poblacional. ? Función social de la propiedad y de la ciudad como principio del derecho humano a la ciudad: referente implementación de políticas urbanas y de interés común, sobre el derecho individual de la propiedad, lo cual implica el uso socialmente justo y ambientalmente sustentable del espacio urbano. . La mayor parte de los sectores del cantón con lotes mayores que 2 Ha están poco construidos y tienen calles proyectadas. El alineamiento con estas calles es indispensable para ordenar el crecimiento del cantón por lo que cualquier construcción en el lote debe alinearse. Asimismo, cuando en una propiedad afectada por el alineamiento se desarrolle un condominio esta debe alinearse y ceder para uso público el área afectada por el alineamiento de la calle. . El requerimiento de destinar área de cesión para provisión de vías nuevas está dirigido a crear una alternativa para mejorar la topología de la red de calles y de la ciudad. Asimismo, se genera como una posibilidad para que la inversión en infraestructura pública no sea únicamente municipal, promoviendo la participación de los particulares beneficiados directamente con la creación de esta nueva vialidad. En este sentido, es de vital importancia que la Municipalidad; a través del Departamento de Planificación, les demande a los desarrolladores respetar los alineamientos de las vías futuras propuestas. . En el presente capítulo, se establecen requerimientos diferenciados de acuerdo con el tamaño del lote. Al desarrollar un terreno de gran tamaño mediante condominios se requiere configurar el terreno previamente en cuadrantes. Regulaciones

Artículo 88

En el supuesto de que la finca en que se va a desarrollar un condominio se encuentre afectada por vías proyectadas, deberán cederse para uso público dichas calles con su respectiva infraestructura.

Artículo 89

Los desarrollos en condominio mayores a 2000 m² deben ceder un 9%de la finca madre para área verde pública.

Artículo 90

Los Condominios con finca matriz menores a 2000 m2 están exentos de ceder terreno para uso público.

Artículo 91

El área de cesión del condominio será utilizada como área recreativa o comunal de acuerdo con las regulaciones señaladas en el Título V del presente reglamento.

Artículo 92

El área de cesión deberá contar con acceso público, sin restricción, por lo que se deberá ubicar en la finca, pero fuera de los límites del condominio.

Artículo 93

Todo condominio puede ceder fuera de su finca original, dicha cesión externa será ubicada en una de las zonas de renovación por potencial recreativo y atención especial, según el Reglamento de Renovación y el Mapa 1 de dicho documento.

Artículo 94

Todo condominio que pueda comprobar que en un fraccionamiento previo a la constitución de la finca matriz se dieron correctamente las áreas de cesión debe ceder únicamente el 5% de la finca original para parques y facilidades comunales.

Artículo 95

Cuando se fraccione o segregue un terreno para la posterior constitución de fincas matrices para desarrollo en condominio, deberá proveerse de las calles necesarias para habilitar las parcelas resultantes con los tamaños máximos permitidos por el Plan Regulador.

Artículo 96

El proceso indicado en el artículo inmediato anterior debe cumplir con la respectiva dotación de área de cesión para uso público destinada a parque y facilidades comunales establecida para la cesión por fraccionamiento. La Figura 3 es una representación de este caso. Figura 3. Ejemplo de la habilitación de un terreno para desarrollo en condominio.

Artículo 97

El derecho de vía mínimo de las vías proyectadas cedidas por el condominio será el establecido en el Reglamento de Vialidad. No podrán ser utilizadas como estacionamiento, debiendo asegurarse el libre paso de vehículos y de los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales.

Artículo 98

Un lote se considera regular si: a. El polígono que circunscribe el lote tiene cuatro ángulos internos con valores entre los 70 y 110°. b. Los restantes ángulos internos del polígono generados por el perímetro del mismo tienen diferencias entre los 165° y 195°. c. Se recomienda que las proporciones geométricas del predio tengan una relación 1:3. d. Debe cumplir con el área y frente mínimo establecido en el presente Reglamento para la zona en donde se encuentre, respetando los lineamientos establecidos en el Reglamento de zonificación y restricciones. e. Si un lote no cumple con las disposiciones anteriores se considera irregular. CAPÍTULO 15. Condiciones funcionales generales de los condominios Consideraciones específicas . El plan regulador da medidas para el funcionamiento de los condominios, con base en Artículo 42 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, el cual establece lo siguiente: . "En el diseño y construcción de condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones, deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan Regulador de la Municipalidad respectiva, cuando exista, las del Plan Regional Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia" . Así las cosas, con fundamento en el artículo anterior es posible crear en el Plan Regulador una serie de normas referentes a estos aspectos siempre que las mismas no contradigan lo establecido de manera específica en la Ley y su respectivo reglamento (esto por ser regulaciones que ostentan un mayor rango normativo). . En los condominios es importante contar con entrada y salida independientes y separadas, esto sirve para proteger la seguridad y comodidad de los condóminos pues en caso de que una de las salidas no pueda utilizarse debido, por ejemplo, a una emergencia o por reparaciones ya sea en la salida o en la calle pública, existe una salida alternativa. Asimismo, la cantidad de salidas debe ser proporcional a la cantidad de filiales para garantizar la fluidez y movilidad a quienes entran y salen del condominio y reducir el impacto sobre la vía pública. . Con la finalidad de favorecer un mejor aprovechamiento del espacio, cuando un condominio residencial o condominio combinado residencial-comercial se encuentra dentro de cuadra, se permite que los espacios de estacionamiento sean provistos por un local comercial a las horas en que este local no está en funcionamiento. Regulaciones

Artículo 99

Todo condominio debe tener acceso directo a través de una vía pública.

Artículo 100

En el caso de fincas donde se pretendan desarrollar varios condominios, el propietario de la finca deberá presentar a la municipalidad para su aprobación, el diseño de sitio para fraccionamiento de la finca, debidamente acotado y con la siguiente información: a. Configuración de los lotes resultantes del fraccionamiento. b. Vías a ceder por fraccionamiento. Estas vías serán como mínimo tipo 2 para residencial y tipo 1 para los demás tipos de condominio según su uso. c. Ubicación del área de cesión para parque y facilidades comunales por fraccionamiento. d. Indicación de los lotes a desarrollar como condominios, respetando los tamaños máximos establecidos en el presente reglamento. e. Ubicación de las áreas de cesión para parque y facilidades comunales por condominio. f. Área de cesión para vías externas por condominio.

Artículo 101

Cuando la finca a desarrollar en condominio sea de gran extensión, el propietario del terreno deberá fraccionar la finca en varios condominios respetando el tamaño máximo permitido y deberá presentar a la municipalidad de Flores el diseño de sitio para fraccionamiento de la finca.

Artículo 102

Los requerimientos mínimos de salidas para condominio horizontal y mixto son los siguientes: a. Si el condominio tiene más de 45 filiales se proveerá al menos dos salidas diferentes a la vía pública, a través de sus vías internas. b. Los accesos deberán estar bien identificados y separados entre ellos, mínimo 40 metros, cuando la configuración del lote lo permita c. En condominios mayores a 45 filiales, los ingresos y salidas deben ubicarse a 15 metros adentro de la línea de propiedad, permitiendo una línea de espera de 4 vehículos, que no podrán estar ubicadas sobre la acera o vía pública. d. Deben cumplir con los requerimientos técnicos de diseño que permita el ingreso de vehículos de emergencia. e. En casos excepcionales, el Concejo Municipal podría aceptar que un condominio con más de 45 filiales solo tenga una salida, siempre y cuando se traten de razones de impedimento por configuración del lote.

Artículo 103

El diseño de las vías internas, el cálculo de espacios de estacionamiento y los demás requisitos de diseño, debe cumplir con los lineamientos del Reglamento de Vialidad del Plan Regulador. Se exceptúan de esta norma los condominios dentro de cuadra, los cuales se regirán de acuerdo con lo estipulado en el artículo siguiente.

Artículo 104

El número mínimo de espacio de estacionamientos que deben proveer los condominios dentro de cuadra podrá ser provisto fuera de la finca matriz de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Vialidad. Los espacios de estacionamiento se pueden proveer por acuerdo con algún estacionamiento público o privado, o bien en un local comercial. En el supuesto de que se utilice el estacionamiento de un local comercial, éste deber ser durante las horas de la noche o cuando no se desarrolle la actividad comercial.

Artículo 105

Las alturas permitidas y los retiros de la finca matriz se regirán de acuerdo a lo que establece el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador de acuerdo con la zona en la que se ubique el condominio.

Artículo 106

Las regulaciones para antejardines de la finca matriz se regirán de acuerdo a lo que establece para cada zona el Reglamento de Zonificación y Uso del suelo.

Artículo 107

En condominios de uso exclusivo comercial, la zona verde correspondiente al antejardín puede sustituirse por algún adoquinado con maceteras, mobiliario urbano, y árboles separados 3 metros como máximo entre sí, siempre y cuando se prescinda de cualquier muro divisorio entre la acera y la línea de propiedad del establecimiento, además debe colocarse de tal forma que obstaculice cualquier intención de estacionamiento en dicho retiro frontal.

Artículo 108

Cobertura . La cobertura máxima de la finca matriz se establece de acuerdo con el tratamiento de las aguas servidas. a. En caso de que el desarrollo del condominio disponga de alcantarillado sanitario con planta de tratamiento la cobertura máxima permitida a la finca matriz es de 85%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras. b. Si el desarrollo del condominio dispone un tratamiento individual de aguas servidas se permite una cobertura máxima de 75%. Dentro de este porcentaje estarán incluidos parqueos y las calles internas con sus respectivas aceras.

Artículo 109

Toda la estructura principal, las paredes maestras y divisorias así como las separaciones entre pisos, deben seguir todos los lineamientos del Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador; y el Reglamento de Seguridad Humana y Normas de Seguridad contra Incendio establecidas en la Ley Nº 8641 "Declaratoria del Servicio de Hidrantes como Servicio Público y Reforma de Leyes Conexas" y su reglamento, así como los lineamientos estipulados por el INS o cualquier entidad competente. CAPÍTULO 16. Condominio permitido según la zona Consideraciones específicas . Los condominios permitidos según el uso responden a las necesidades de la zona y al tipo de desarrollo para el cual son aptas. Por este motivo, los usos permitidos son los mismos que para la zona donde se ubican. Regulaciones

Artículo 110

Las disposiciones para el desarrollo de cada tipo de condominio están sujetas a la zona donde se localice. Se deben respetar los usos permitidos en cada zona.

Artículo 111

Los condominios Residencial y Residencial-Comercial solo se podrán realizar en las zonas: Residencial 1, Residencial 2, Centro San Joaquín, Predominantemente residencial, Mixto y Expansión 1. Se prohíben los condominios Residencial y Residencial-Comercial en las zonas: Expansión 2, Comercial, Industrial y de Almacenamiento y Logística.

Artículo 112

El condominio de uso comercial solo se permite en las zonas: Residencial 1, Centro San Joaquín, Predominantemente Residencial, Mixto, Comercial, y Expansión 1.

Artículo 113

Las regulaciones referentes a condominio industrial se encuentran en el CAPÍTULO 17

Artículo 114

Cualquier otro tipo de condominio debe respetar los usos permitidos en la zona. CAPÍTULO 17. Condominio Industrial Consideraciones Específicas . Para la elaboración de este capítulo se tomaron en cuenta las disposiciones incluidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su respectivo Reglamento, el Reglamento de Construcciones, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el Reglamento a la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad. . Según el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Decreto N° 32303-MIVAH-MEICTUR, es competencia del Plan Regulador, con respecto a los desarrollos bajo el régimen de condominio: establecer las zonas conformes; establecer lineamientos que rijan la configuración de las vías internas; el área de cobertura máxima para las fincas filiales de lotes; el retiro frontal máximo de la finca matriz; los retiros laterales y posterior de cada una de las fincas filiales y el área mínima de las fincas filiales. . Para el establecimiento de los lineamientos urbanísticos y demás restricciones se utilizó como vehículo de diseño el furgón WB-19 del Manual Centroamericano para Diseño Geométrico de Carreteras, este corresponde a un camión de cinco ejes con un semirremolque de 14,6 m de largo. . Para el establecimiento de áreas de lote máxima y frentes mínimos se realizó un análisis geométrico del catastro dentro de la zona industrial, que consideró el tamaño y la distribución espacial de los lotes. . Se busca que dentro de los condominios industriales, el área ocupada por calles y accesos sea la suficiente para que se posibilite de forma adecuada accesos, maniobras y conducción, de manera que el ancho mínimo de las vías y la geometría de los accesos permita un flujo adecuado de vehículos por las vías internas y además al entrar y salir del condominio industrial. A la vez, se deben evitar porcentajes de cobertura de calles muy altos, conduciendo a configuraciones de condominio que no aprovechen el espacio de manera adecuada. . Dentro de la finca matriz hay que garantizar un ancho libre que permita la entrada de vehículos de emergencia a los espacios abiertos del condominio industrial, también es necesario considerar radios de giro mínimos para los vehículos de carga y de emergencia. Para estos lineamientos se tomaron en cuenta las recomendaciones del Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, específicamente para los anchos mínimos requeridos por un camión de emergencias y el alcance máximo de los equipos que se utilizan para apagar incendios. . Los retiros en general son parte de las medidas de protección pasiva contra incendios, pues funcionan como barreras corta fuego. Además, es necesario que los retiros lateral y posterior de las fincas filiales cuenten con un ancho y largo adecuados tal que sea de fácil acceso para el rescate y traslado de una manguera contra incendios, para este aspecto, se puede utilizar como guía la regulación referente a retiros para la finca matriz de un condominio industrial. . Cuando existen ventanas en las paredes de colindancia de un condominio industrial, así como de sus fincas matrices, es necesario que exista un retiro lateral para efectos de ventilación e iluminación; el cual además cumple la función de dar privacidad a las edificaciones vecinas, esto es muy importante principalmente para naves industriales dentro de condominio, las cuales podrían generar externalidades negativas como ruido, altas temperaturas, vibraciones, entre otras. . La determinación del porcentaje de cesión es fijada de conformidad con el interés público y la realidad del cantón de Flores, tomando en cuenta las necesidades e intereses locales. . Ante la importancia de optimizar el uso del terreno disponible dentro de la Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística, es adecuado que los Condominios Industriales dentro de estas zonas, tengan el derecho a realizar la cesión de áreas para uso público fuera de los límites de la Zona Industrial o Zona de Almacenamiento y Logística. Con esto se pretende cumplir tres objetivos: a. Aprovechar los sectores potencialmente valiosos para el disfrute y recreación de los ciudadanos. b. Brindarles a los propietarios de terrenos ubicados en Zonas de Renovación (establecidas en este Plan Regulador) la opción de venta de sus tierras, y de esta forma sustituir paulatinamente las actividades actuales por usos más acordes con la vocación de estas zonas. c. Ofrecer a los desarrolladores de la Zona Industrial o Zona de Almacenamiento y Logística, la posibilidad de realizar un uso óptimo e integral de sus tierras, pues la porción de terreno que deben ceder, que originalmente debería derivarse de la finca original, tiene la posibilidad de ubicarse en una zona distinta, que probablemente cuente con valores de la tierra más bajos. . En los desarrollos bajo el régimen de condominio industrial, es necesario que exista un área común libre, la cual debería funcionar como área recreativa y de esparcimiento para los trabajadores del condominio. El tamaño de esta área común libre debe ser tal que propicie espacios adecuados para las actividades recreativas y de esparcimiento de los trabajadores con el fin de mejorar las áreas de trabajo dentro de cada condominio y el aspecto de la Zona Industrial en general. Esta área es adicional al área de cesión, pues cumple un propósito diferente. . Es necesario que los lineamientos y restricciones incluidas en este Capítulo se apliquen en concordancia con las disposiciones de los demás reglamentos de este Plan Regulador. Regulaciones

Artículo 115

Los desarrollos bajo el régimen de condominio industrial se permiten específica y exclusivamente dentro de las siguientes zonas: Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística.

Artículo 116

Los usos que se permite desarrollar dentro de un condominio industrial estarán condicionados a la zona en la cual se ubiquen, de la siguiente manera: e- Zona Industrial: únicamente los usos industriales y los usos especiales o su combinación, definidos de acuerdo con lo establecido para dicha zona en el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del presente Plan Regulador. f- Zona de Almacenamiento y Logística: usos no industriales, usos industriales y los usos especiales o la combinación de éstos, definidos de acuerdo con lo establecido para dicha zona en el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del presente Plan Regulador.

Artículo 117

Según el tamaño de la finca matriz, los condominios industriales se clasifican en tres categorías: a- Condominio industrial muy pequeño: Son aquellos cuya finca matriz posee un área menor o igual a 2 500 metros cuadrados. Podrán desarrollarse en el Cantón de Flores, únicamente en el supuesto del Artículo 120 del presente Reglamento. b- Condominio industrial pequeño: Son aquellos cuya finca matriz posee un área que supera los 2 500 metros cuadrados, pero no excede los 4 500 metros cuadrados. Podrán desarrollarse en el Cantón de Flores, únicamente en el supuesto del Artículo 120 del presente Reglamento. c- Condominio industrial mediano: Condominios donde el área de la finca matriz supera los 4 500 metros cuadrados; pero no excede los 8 000 metros cuadrados. d- Condominio industrial grande: Son aquellos condominios cuya finca matriz posee un área superior a los 8 000 metros cuadrados.

Artículo 118

El desarrollo de condominios muy pequeños y pequeños se permitirá únicamente en los siguientes casos: a- Zona Industrial: Los condominios industriales ubicados en Zona Industrial, cuya finca original tenga un área menor a 5000 metros cuadrados serán permitidos únicamente en aquellos lotes segregados debidamente inscritos antes de la entrada en vigencia de este Plan Regulador. b- Zona de Almacenamiento y Logística: Los condominios industriales ubicados en Zona de Almacenamiento y Logística, cuya finca original tenga un área menor a 2000 metros cuadrados, serán permitidos únicamente en aquellos lotes segregados debidamente inscritos antes de la entrada en vigencia de este Plan Regulador.

Artículo 119

Todo lote donde se construya un condominio industrial deberá tener un frente mínimo mayor o igual a 30 metros y éste deberá tener acceso directo a la vía pública.

Artículo 120

Con respecto al frente de lote mínimo de la finca matriz se deben seguir los siguientes lineamientos: a- Condominio industrial muy pequeño: La finca matriz debe tener un frente de lote mínimo de 30 m. b- Condominio industrial pequeño: La finca matriz debe tener un frente de lote mínimo de 45 m. c- Condominio industrial mediano: La finca matriz debe tener un frente de lote mínimo de 60 m. d- Condominio industrial grande: La finca matriz debe tener un frente de lote mínimo de 95 m.

Artículo 121

El porcentaje máximo de cobertura de un condominio industrial depende si se encuentra dentro de la Zona Industrial o Zona de Almacenamiento y Logística. Los porcentajes máximos se incluyen en el Capítulo 13 Restricciones Urbanísticas en Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística, del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del presente Plan Regulador.

Artículo 122

En el tema de alturas, los condominios industriales deberán cumplir con lo establecido en el Mapa 2: Alturas máximas para el cantón de Flores del Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del presente Plan Regulador.

Artículo 123

Para cualquier tipo de condominio industrial, el retiro frontal mínimo permitido para la finca matriz es de 3 m.

Artículo 124

Todos los condominios industriales muy pequeños, pequeños y medianos deberán cumplir con los siguientes lineamientos de retiro lateral mínimo para la finca matriz: a- Edificaciones de únicamente un piso con altura menor o igual a los 18 m: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 1,5 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 1,5 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse. b- Edificaciones de más de un piso o edificaciones de un solo piso con más de 18 m de altura: b.1. Para el primer piso: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 1,5 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 1,5 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse. b.2. Para el segundo piso y superiores: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 2 m si existe ventana; y un retiro de 1,5 m si no la hay. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 2 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse.

Artículo 125

En el cuadro 2 se resumen los criterios del Artículo 124 sobre retiros laterales mínimos permitidos en condominios industriales muy pequeños, pequeños y medianos. Cuadro 2. Retiro lateral mínimo permitido en condominios industriales muy pequeños, pequeños y medianos Tamaño de condominio industrial Características de altura y pisos de las construcciones Ubicación de los retiros laterales Retiro lateral mínimo (m) Muy Pequeño, Pequeño y Mediano Construcciones de un piso con altura ?18 m De un lado 1,5 Del otro lado con ventana 1,5 sin ventana sin retiro Construcciones de más de un piso o construcciones con altura >18 m Para el primer piso De un lado 1,5 Del otro lado con ventana 1,5 sin ventana sin retiro Del segundo piso en adelante De un lado 1,5 Del otro lado con ventana 2 sin ventana sin retiro

Artículo 126

Todos los condominios industriales grandes, deberán cumplir con los siguientes lineamientos de retiro lateral mínimo: a- Edificaciones de únicamente un piso con altura menor o igual a los 18 m: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 5 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 1,5 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse. b- Edificaciones de más de un piso o edificaciones de un solo piso con más de 18 m de altura: b.1. Para el primer piso: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 5 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 1,5 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse. b.2. Para el segundo piso y superiores: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 5 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 2 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse.

Artículo 127

En el cuadro 3 se resumen los criterios del Artículo 126 sobre retiros laterales mínimos permitidos para una finca matriz de condominio industrial grande. Cuadro 3. Retiro lateral mínimo permitido en condominios industriales grandes Tamaño de condominio industrial Características de altura y pisos de las construcciones Ubicación de los retiros laterales Retiro lateral mínimo (m) Grande Construcciones de un piso con altura ?18 m De un lado 5 Del otro lado con ventana 1,5 sin ventana sin retiro Construcciones de más de un piso o construcciones con altura >18 m Para el primer piso De un lado 5 Del otro lado con ventana 1,5 sin ventana sin retiro Del segundo piso en adelante De un lado 5 Del otro lado con ventana 2 sin ventana sin retiro

Artículo 128

El retiro posterior de la finca matriz debe ser igual al retiro lateral mayor establecido en el Artículo 125 para aquellas ubicadas en condominios industriales muy pequeños, pequeños y medianos, e igual a lo indicado en el Artículo 127 para aquellas construidas en condominios industriales grandes.

Artículo 129

Todas las paredes perimetrales y todas las paredes externas de un condominio industrial deben ser construidas con materiales incombustibles que eviten la propagación del fuego en caso de incendio.

Artículo 130

Todo condominio industrial para construirse dentro de una finca original mayor a 2000 metros cuadrados deberá ceder a la Municipalidad un 9% del área de la finca original, para parques o facilidades comunales. Dicha cesión podrá realizarse únicamente fuera de la finca original. Lo anterior no exime a ningún condominio de la obligación de contar con área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas.

Artículo 131

En caso de que dentro de la finca original se encuentre una fuente de agua para abastecimiento público o una Zona de Protección de Ríos, podrá ceder el área correspondiente a la zona de protección y debe dejarse un acceso a esta porción del lote ya mediante vía pública o servidumbre.

Artículo 132

Para todo condominio donde se requiera la cesión de área para parque o facilidades comunales, el desarrollador deberá dotar del equipamiento necesario para dichas áreas, para lo cual debe acatar las disposiciones sobre equipamiento contenidas en el

Artículo 133

Se deberá ceder a la Municipalidad área para vías públicas, en los siguientes casos: a. Cuando la finca original se encuentre atravesada por una vía proyectada según el Mapa 1 de Vialidad, deberá ceder la totalidad del área de la finca que corresponda a la vía proyectada. b. Cuando la finca original requiera una o más vías para habilitar el acceso, deberá ceder dichas vías al uso público.

Artículo 134

La construcción de las vías públicas producto de la cesión de área para uso público será obligación del desarrollador del condominio industrial. Para este efecto, deberá cumplir con todos los lineamientos establecidos en el Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador.

Artículo 135

Las vías que se construyan como parte del desarrollo de un condominio industrial, deben ajustarse a las propuestas de vialidad incluidas en el Título II Sistema de Transportes y Vialidad del Reglamento de Vialidad de este Plan Regulador.

Artículo 136

La configuración y geometría de los accesos y salidas del condominio industrial deben ser tal que minimicen los impactos en el flujo vehicular de la zona. Todos los giros y maniobras de los vehículos asociados al condominio industrial deben realizarse dentro de los límites de la propiedad donde se establecerá el régimen de condominio industrial, y nunca afectar de manera negativa las vías nacionales o las carreteras cantonales.

Artículo 137

Para condominios de uso industrial el ancho de vía será de diecisiete metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho.

Artículo 138

Si en la configuración del condominio industrial, se tienen lotes a ambos lados de la vía, debe existir un espacio a ambos lados de la vía con un ancho mínimo de 1,5 m cada uno. Este espacio se debe destinar únicamente a acera y franja verde.

Artículo 139

Si en la configuración del condominio industrial se tienen lotes solo de un lado de la vía; el espacio de 1,5 m se dejará del lado donde existan lotes. Este espacio se debe destinar únicamente a acera y franja verde.

Artículo 140

Con respecto a áreas de estacionamiento dentro de los condominios industriales, se deben seguir los lineamientos establecidos en el Título III Estacionamientos del Reglamento de Vialidad del presente Plan Regulador.

Artículo 141

Para la elaboración del reglamento interno del condominio se deben seguir todos los lineamientos expuestos en este capítulo.

Artículo 142

Para los desarrollos industriales son prohibidas las siguientes actividades: a- Utilizar la vía pública para reparaciones y limpieza de vehículos, también son prohibidos los depósitos temporales que obstruyan el paso. b- Obras de carga y descarga en las aceras. c- Utilizar la vía pública para maniobras. d- Mal manejo de desechos sólidos, líquidos o gaseosos.

Artículo 143

Todo condominio industrial tendrá un área común, dentro de la cual deberá contarse con espacios destinados a áreas recreativas y de esparcimiento para los trabajadores. Dicha área tendrá una sección libre y otra construida, y deberá cumplir con las disposiciones incluidas del Artículo 145 al Artículo 147 del presente Reglamento.

Artículo 144

Todos los condominios industriales deben preservar para esta área un espacio cuyo tamaño sea mayor o igual al 4% del área de la finca matriz. En esta área común libre sólo se contabiliza el espacio completamente libre, tanto directamente sobre su superficie, como encima de ella; no se contabilizan los espacios que se encuentren impermeabilizando el terreno, tales como: pisos, aceras, quioscos, techos, piscinas y cualquier otro que impida el flujo directo de agua a través del terreno.

Artículo 145

Todos los condominios industriales deben preservar para esta área un espacio cuyo tamaño sea mayor o igual al 3% del área de la finca matriz. La sección construida deberá destinarse para espacios de recreación y esparcimiento de los trabajadores del condominio industrial, por ejemplo, plazas, parques, piscinas, canchas de baloncesto, quioscos, gimnasios, entre otros.

Artículo 146

Las franjas verdes de las aceras no se tomarán en cuenta como parte del porcentaje de área utilizada para recreación ni como área de cesión para uso público.

Artículo 147

Al menos un 50% de las especies arbóreas utilizadas en el área común deben ser nativas de la zona indicadas en el Anexo de Especies Arbóreas recomendadas del Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador. CAPÍTULO 18. Especificaciones generales del área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas. Consideraciones específicas . En los desarrollos bajo el régimen de condominio, debe garantizarse que parte de la zona común sirva para uso como área recreativa y de esparcimiento para los condóminos, esta se denomina área común recreativa. Debe tener al menos una parte como área verde o sin impermeabilizar. Las normas de dotación mínima se establecen de acuerdo con lo señalado en el Reglamento a la Ley reguladora de propiedad en condominio. . En un condominio habitacional vertical hasta el 60% del área común recreativa que corresponde al espacio impermeabilizado o construido podrá localizarse en uno de los pisos de la edificación. Podrá tener instalaciones como piscina, área de juegos infantiles, salones de fiesta, gimnasio o cualquier otro que permita uso recreativo. . El área común recreativa es adicional al área pública de cesión. Regulaciones

Artículo 148

Las regulaciones referentes al equipamiento mínimo del área común recreativa son las establecidas en el

Artículo 149

Al menos el 40% del área para los usos señalados en el artículo 54 del Reglamento a la Ley de Condominios, Decreto Ejecutivo 32303, debe mantenerse sin impermeabilizar. En el caso de condominios verticales el restante 60% que puede estar impermeabilizado podrá localizarse en uno de los pisos del edificio.

Artículo 150

Si el condominio posee más de 50 unidades habitacionales se podrá distribuir el área común recreativa en varios puntos, considerando una zona verde por cada 25 viviendas, cada una de estas partes tendrá 12 metros de ancho mínimo.

Artículo 151

Arborización . Al menos un 50% de las especies arbóreas utilizadas en las áreas verdes comunes deben ser nativas. CAPÍTULO 19. Requisitos y presentación de planos Consideraciones específicas . En este capítulo se crea la consulta facultativa de anteproyecto, como una posibilidad a la cual puede acceder cualquier desarrollador que quiera agilizar el proceso de aprobación final de la urbanización y disminuir los costos en el diseño. . A través de esta consulta, la Municipalidad de Flores estudia el anteproyecto y determina aspectos en los cuales el diseño no cumple con lo establecido en el presente plan regulador de previo a ser presentada la solicitud para permiso de construcción. . El grado de complejidad del anteproyecto será el que influya en el plazo de revisión del mismo por parte de la Municipalidad. Regulaciones

Artículo 152

Además de los lineamientos establecidos en la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio N° 7933 y su respectivo Reglamento N° 32303, los planos deben contener: a. Planos de distribución: en estos planos se debe incluir el área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas. b. Planos constructivos: en estos planos se deben incluir el alineamiento a las vías proyectadas, cuando aplique. c. Planos estructurales: en cuanto a normas de seguridad contra incendio debe estar en concordancia con lo que se estipula en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador y a la normativa nacional vigente en la materia. d. Planos mecánicos y eléctricos: en cuanto a normas de seguridad contra incendio debe estar en concordancia con lo que se estipula en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador y a la normativa nacional vigente en la materia. e. Plano del área de cesión para uso público: cuando el desarrollador decida realizar la cesión en un lugar distinto a la finca original donde se construirá el condominio, debe adjuntar: (i) el plano de catastro del lote; (ii) planta del conjunto especificando la distribución interna; y (iii) secciones, en caso de que el terreno presente pendientes de consideración. f. Tabla de distribución de áreas la cual debe contener como mínimo: el porcentaje de impermeabilización correspondiente a la finca matriz, áreas comunes y fincas filiales; distribución de las áreas comunes, el área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas; área dedicada a vías. g. Los requisitos listados estarán sujetos a las modificaciones publicadas en el diario oficial La Gaceta y de conformidad a lo establecido en la ley 8220 y sus reformas.

Artículo 153

El desarrollador se encuentra facultado para presentar ante La Municipalidad de Flores el anteproyecto del condominio a efectos de consultar la factibilidad del mismo de conformidad con las normas contenidas en el presente Plan Regulador. Para ello se seguirán las siguientes reglas: a. El desarrollador debe presentar un anteproyecto en el que como mínimo se muestre la distribución de la finca matriz, calles proyectadas y área recreativa pública, según corresponda; tomando en cuenta: tamaño y distribución de las filiales, alturas, sistema de tratamiento de aguas residuales, manejo de aguas pluviales, ubicación de áreas comunes, localización y dimensionamiento de calles internas y aceras, sistema de abastecimiento de agua. b. La Municipalidad revisará dicho anteproyecto y hará la devolución con las observaciones respectivas para el desarrollador en el plazo y la forma que considere conveniente de conformidad con la complejidad del caso concreto.

Artículo 154

A nivel municipal, el trámite para el desarrollo del condominio estará compuesto por las siguientes etapas: a. Aceptación o recepción del condominio con sus respectivas obras de infraestructura pública, vías públicas y áreas de cesión para parque y facilidades comunales o en su defecto el equipamiento. b. Obtención del permiso de construcción para el condominio c. Solicitud y obtención de permiso de construcción para las unidades habitacionales de acuerdo con las normas indicadas en el Reglamento de Construcción del presente Plan Regulador. Lo anterior ya sea para edificar una sola vivienda o varias viviendas a la vez.

Artículo 155

Para la solicitud del visado municipal de planos constructivos del condominio a la Municipalidad de Flores se deben presentar los siguientes requisitos: a. Llenar y firmar la solicitud municipal. b. Fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del dueño de la propiedad. En caso en que el dueño de la propiedad sea una persona jurídica, se debe aportar una personería jurídica en la cual conste quien es el representante legal de la misma, anexando una fotocopia por ambos lados de su cédula de identidad. c. Dos copias del plano catastrado de la finca original en la cual se va a desarrollar el condominio, visado por la Municipalidad de Flores. d. Certificación notarial o registral de la propiedad incluyendo los accesos excepcionales de uso residencial inscritos. Si la finca se encuentra gravada, se debe presentar un documento que acredite el consentimiento de los acreedores para la realización del condominio, debidamente autenticado. e. Estar al día con los tributos municipales f. Carta de disponibilidad de agua, según ente administrador en la zona. g. Carta de disponibilidad de electricidad, dado por la compañía eléctrica correspondiente. h. Visto bueno del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. i. Visto bueno del Ministerio de Salud. j. Visto bueno de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). k. Alineamiento hecho por el Ministerio de Obras Públicas y transportes (MOPT), cuando la propiedad se encuentre frente a una ruta nacional. l. Alineamiento en zonas de protección, nacientes, ríos, quebradas, arroyos, lagos y embalses naturales y/o artificiales y acuíferos, revisados por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). m. Alineamiento de la Refinadora Costarricense de Petróleo (RECOPE) en caso de que la propiedad se encuentre afectada por el acceso excepcional de uso residencial de poliducto. n. Aportar los timbres respectivos. o. Copia de recibo de la póliza de riesgos de trabajo extendido por el Instituto Nacional de Seguros (INS). p. Declaración jurada del traspaso de las áreas que deben ser cedidas para uso público a la municipalidad. q. Perfiles de zonas destinadas a parques, junto con la planta de distribución, para efectos de cómputo de la municipalidad r. Proyecto con planos constructivos. Al menos la planta de conjunto, con la respectiva subdivisión de predios, calles, señalación de áreas para parques y facilidades comunales, será entregado forma de archivo digital, cuyo formato sea CAD, MCD, DGN, DWG o DXF. s. Certificación del Uso del suelo conforme. t. Un informe registral con no más de tres meses de emitido por el Registro de la Propiedad. u. En caso de ser necesario para el desarrollo del proyecto la realización del estudio de impacto ambiental, el particular deberá presentar a la Municipalidad de Flores la respectiva viabilidad ambiental emitida por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA). v. Los requisitos listados estarán sujetos a las modificaciones publicadas en el diario oficial La Gaceta y de conformidad a lo establecido en la ley 8220 y sus reformas.

Artículo 156

La Dirección de Planificación Urbana y Control Constructivo trasladará al Consejo el informe de recomendación para la aprobación de los planos constructivos en un plazo no mayor a un mes. La misma regla regirá para el caso de variaciones o correcciones que se desee introducir al proyecto original.

Artículo 157

Este visado, tendrá vigencia por un año natural contado a partir de su emisión formal por parte de la Municipalidad de Flores. Si no se han ejecutado las obras respectivas dentro de ese plazo, el desarrollador debe solicitar la renovación de este, en el curso del último trimestre de su vigencia.

Artículo 158

Expirada la vigencia del visado, el interesado debe cumplir con los requisitos de una nueva solicitud esto sin perjuicio de la reutilización de la información conforme a la ley 8220.

Artículo 159

El urbanizador dará aviso escrito a la Municipalidad de la fecha en que se han iniciado las obras durante los primeros ocho días inmediatos siguientes, sin perjuicio de la comunicación que en igual sentido debe hacer a los demás organismos públicos a los que interesa verificar que las obras se realicen de conformidad con dichos planos, el permiso y las disposiciones reglamentarias aplicables.

Artículo 160

La aceptación de las obras y de las áreas públicas se debe efectuar conforme a las disposiciones vigentes de la municipalidad y los demás organismos públicos que al respecto ejerzan funciones de control.

Artículo 161

Ninguna omisión de detalles en los planos aprobados libera al desarrollador y al profesional responsable de las obligaciones que les conciernen en cuanto a la total y satisfactoria entrega de las obras, de acuerdo a lo establecido en este reglamento.

Artículo 162

El desarrollador y el profesional responsable que firman la solicitud de visado de los planos de construcción del condominio, son garantes de la estricta conformidad de las obras con los requisitos reglamentarios jurídicamente exigibles.

Artículo 163

La inspección y la aceptación de las obras no relevan al urbanizador de realizar por su cuenta, la reparación de los defectos de construcción descubiertos posterior al recibo municipal de las obras, de conformidad con lo establecido en la legislación y acorde con la responsabilidad de la persona profesional encargada de dichas obras.

Artículo 164

El desarrollador entregará a la Municipalidad este documento que lo compromete a velar por la entrega satisfactoria de las obras. El Incumplimiento de dicha garantía conlleva a la ejecución de sanciones por parte de la Municipalidad.

Artículo 165

La venta de filiales y la construcción en ellas, sólo será permitida si se han ejecutado y recibido las áreas de cesión y las obras públicas establecidas en el plano constructivo debidamente visado por la Municipalidad. En caso contrario, el desarrollador podrá recurrir a la garantía de ejecución de obras faltantes establecida en el artículo 39 de la Ley No.4240 de Planificación Urbana y sus reformas.

Artículo 166

El nombre propuesto para el condominio no debe ser igual ni parecido al de otro desarrollo dentro de la circunscripción cantonal en donde esté localizada. La Municipalidad respetará lo dispuesto en la Ley de Creación de la Comisión Nacional de Nomenclatura N°3535, su reglamento y reformas.

Artículo 167

Sobre el valor de las obras que el desarrollador proyecta ejecutar, debe pagarse el impuesto establecido por la Municipalidad, con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley No.4240, o bien en sus disposiciones actualizadas al respecto. Para esos efectos, el profesional que firma la solicitud de permiso debe presentar un presupuesto del valor de las obras para la verificación municipal, éste no puede ser menor al tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

Artículo 168

Los funcionarios de la Municipalidad que intervienen en la tramitación de consulta y visado de planos serán responsables ante los órganos superiores de la institución cuando falten al cumplimiento de sus funciones. CAPÍTULO 20. Condominio vertical para proyectos de interés social Consideraciones específicas . La Municipalidad de Flores no incentiva el desarrollo horizontal de Interés social, por lo que ningún tipo de proyecto horizontal podrá dedicarse a ese tipo de desarrollo. . Es importante que los proyectos de interés social se localicen en zonas accesibles a través de transporte público y con los servicios básicos instalados. . Los proyectos verticales son una necesidad en el cantón dada la creciente demanda de tierra y la necesidad de hacer un uso más eficiente del suelo. . A pesar de que actualmente este tipo de edificaciones no son usuales en el cantón debe proyectarse su desarrollo a futuro, por lo que es necesario brindarles un marco legal que respalde esta alternativa de vivienda. . Estos proyectos deben cumplir con la dotación mínima de área recreativa que se establece para condominio vertical. . Dadas las restricciones de altura debido a la operación del aeropuerto internacional Juan Santamaría, los proyectos verticales tendrían alturas de 2 o 3 pisos. Regulaciones

Artículo 169

Se permite condominio vertical de interés social en todas las zonas del cantón excepto la Zona Industrial, Zona de Almacenamiento y Logística y Zonas de Expansión 1 y 2.

Artículo 170

El área mínima permitida de una unidad habitacional es de 42 m².

Artículo 171

Las restricciones correspondientes a altura, cobertura y retiros son las señaladas para la zona donde se localice el proyecto.

Artículo 172

Deben tener como mínimo 7 metros de ancho, y no podrán sobrepasar el 10% del área total del lote. Las calles se consideran como parte del área de cobertura.

Artículo 173

Se exceptúa de cesión de área para uso público a los condominios de interés social.

Artículo 174

Para todas las normas de condominio no contempladas en este capítulo se deben acatar las regulaciones generales referentes a condominio.

Artículo 175

Únicamente se permitirán proyectos de interés social verticales.

Artículo 176

En el presente título se emiten las normas necesarias para controlar y regular todo lo referente a parques y facilidades comunales en el cantón de Flores, para el desarrollo ordenado y racional en el entorno urbano existente.

Artículo 177

Todos los accesos, infraestructura y equipamiento parte de los componentes para parques y facilidades comunales del cantón de Flores deben acatar los lineamientos de la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, ley número 7600 y sus reformas.

Artículo 178

El equipamiento e infraestructura en parques y facilidades comunales deben estar hechos con materiales duraderos, seguros y resistentes. No deben incluir objetos punzantes, cristales, astillas rotas, metales oxidados u otros materiales que produzcan heridas.

Artículo 179

La instalación de los juegos infantiles y deportivos debe respetar las distancias mínimas de 1.5 metros de entre ellos y ofrecer suficiente espacio libre de obstáculos

Artículo 180

En el caso de que el parque y/o facilidad comunal se encuentre ubicado de forma inmediata a una quebrada o río, canal o calle primaria, y en general cualquier lugar que sea presente riesgo para los usuarios, deberá contar con malla, seto, u otro sistema que ofrezca seguridad.

Artículo 181

Los basureros deben colocarse en lugares visibles, relacionados con aceras o zonas de paso, evitando instalarlos cerca de componentes de juegos infantiles y deporte urbano.

Artículo 182

Al menos un 50% de las especies arbóreas utilizadas en parques y facilidades comunales deben ser nativas.

Artículo 183

Los parques y facilidades comunales deben contar con las condiciones mínimas de iluminación que garanticen la seguridad y las condiciones necesarias para el tránsito en horas nocturnas.

Artículo 184

Los parques y facilidades comunales tendrán un frente a calle cuya medida mínima será de 12 metros, su área mínima será de 130 m2 y sus líneas de propiedad no formarán ángulos agudos inferiores a 60 grados, ni tener zonas de difícil vigilancia por parte de los vecinos.

Artículo 185

A lo sumo el 60% del lote cedido a la Municipalidad para destino de parques y facilidades comunales podrá tener un porcentaje de pendiente máxima de hasta un 15%.

Artículo 186

Para la construcción de urbanizaciones y condominios, el desarrollador debe presentar la propuesta de diseño y las especificaciones del conjunto de parques y facilidades comunales que cederá a la Municipalidad de Flores.

Artículo 187

Para el desarrollo de la propuesta de diseño de parques y facilidades comunales en urbanizaciones y condominios se debe contar con la aprobación de la Municipalidad de Flores.

Artículo 188

En el caso que sea necesario implementar un cambio en la propuesta original del diseño de parques y facilidades comunales presentada a la Municipalidad, se debe entregar una nueva propuesta con los cambios a realizar para su respectiva aprobación. CAPÍTULO 22. Cesión para uso de Parques y Facilidades Comunales Consideraciones específicas . A continuación, se regula el desarrollo de áreas recreativas en según tipo de cesión por: ? Urbanizaciones ? Fraccionamientos ? Condominios. . En el caso de la cesión para áreas verdes y recreativas en urbanizaciones , las áreas verdes y recreativas son indispensables para satisfacer las necesidades de recreación de la comunidad. Proveer de estas es responsabilidad directa de los desarrolladores de la urbanización. Por lo tanto, todo proyecto de urbanización que se desarrolle en Flores debe contar con dichas áreas, según categorías posteriormente dispuestas con el fin de solventar las necesidades de la población. . Las áreas verdes y recreativas en urbanizaciones funcionan como sitios de encuentro para todos los sectores de la población, por lo que se constituyen como un centro de atracción que en combinación con usos afines a su alrededor puede llegar a imprimir gran dinamismo a la ciudad. . Las facilidades comunales son de vital importancia para el buen funcionamiento de una urbanización, por los que se incluye dentro del porcentaje de cesión las opciones de dicha categoría para que el desarrollador seleccione según sea la necesidad del asentamiento, entre espacios para almacenamiento de aguas pluviales y residuales, plantas de tratamiento, áreas comunales o educativas, entre otras. . Los fraccionamientos son una manera de incentivar el desarrollo de áreas verdes y recreativas en el cantón de Flores, ya que estos van dirigidos a generar una mayor cantidad de terrenos, y con ello la posibilidad de incrementar la población que reside en el lugar, por lo que generar estrategias para el desarrollo de áreas verdes y recreativas es fundamental para cubrir las necesidades de los mismos. . Estas áreas que se cedan pueden llegar a funcionar como espacios urbanos para los pobladores, por lo que es importante que cuenten con mobiliario urbano básico, el cual se contemplan dentro de cualquier categoría de áreas verdes y recreativas dispuestas en este documento. . En el caso de condominios , las áreas verdes y recreativas son responsabilidad del desarrollador, y se debe contar con algún tipo de área común para la recreación, que permita solventar las necesidades de los habitantes del desarrollo a la hora de realizar actividades deportivas, de reunión, de ocio y descanso. . El desarrollo de proyectos de condominios tiene que tomar en cuenta la vinculación de las edificaciones a construir con el entorno del espacio donde se construyen. Estas edificaciones gozan de los beneficios y servicios que prevé el estado tales como electrificación, redes para telecomunicaciones, servicio de agua potables, entre otras, por lo tanto, se considera que las desarrolladoras de este tipo de proyectos tienen que ceder a la comunidad un área común pública para la recreación, de uso no solo de los usuarios internos de los condominios, sino también para el resto de los habitantes del cantón de Flores, generando así una especie de retribución por los beneficios adquiridos del lugar. . Es importante que las áreas verdes y recreativas tanto las de uso interno común como las generadas a partir de la cesión por desarrollo de condominios cuenten con una variedad de usos según las categorías anteriormente citadas, ya q esto permitirá brindar a los pobladores una mayor versatilidad de usos y actividades. . Para los tipos de cesión antes mencionados, si existe la posibilidad de ceder un área en la cual se presentan usos preestablecidos por los vecinos de la zona como senderos, accesos y usos deportivos o recreativos, se sugiere al desarrollador que tome en cuenta dichos usos, con el fin de optimizar el resultado del área verde y recreativa cedida para uso público. . El porcentaje de cesión establecido, podrá utilizarse en parques y facilidades comunales, de donde se desglosan muchas opciones, las cuales el desarrollador podrá seleccionar según el tipo de asentamiento que se esté llevando a cabo. Regulaciones

Artículo 189

Las áreas verdes y recreativas se regularán según sea su destino por tipo de cesión: a- Urbanizaciones b- Fraccionamientos c- Condominios.

Artículo 190

La distribución del área de cesión para uso público destinada a parques y facilidades comunales debe ser según el cuadro 4 Cuadro 4. Distribución del área cesión para parques y facilidades comunales. 16% CESIÓN PARQUES Y FACILIDADES COMUNALES Fracción Porcentajes Destino Categorías Componentes opcionales 1/3 (Del 16% a ceder en el caso de urbanizacio nes) Zona impermeabilizada 50% (Máximo) Áreas de parque Juegos infantiles Infraestructura de juegos infantiles, mobiliario urbano y zona sin impermeabilizar. Zona sin impermeabilizar 40% (Mínimo) zona verde con área de estar Zona sin impermeabilizar y mobiliario urbano. 2/3 (Del 16% a ceder en caso de urbanizacio nes) Zona impermeabilizada 60% (Máximo) Facilidades comunales (al menos un 50% de la zona a intervenir debe tener zonas para deporte y mobiliario urbano) instalaciones deportivas Infraestructura deportiva y deportes alternativos, deporte urbano, mobiliario urbano y zona sin impermeabilizar. Infraestructura para facilidades comunales Mobiliario urbano, zona sin impermeabilizar y facilidades comunales Zona sin impermeabilizar 50% (Mínimo) parques multiuso Infraestructura de juegos infantiles, mobiliario urbano, zona sin impermeabilizar, deporte urbano e infraestructura deportiva y facilidades comunales. parques lineales Zona sin impermeabilizar, deporte urbano, deportes alternativos, infraestructura deportiva y facilidades comunales, infraestructura de juegos infantiles y mobiliario urbano.

Artículo 191

El desarrollador debe entregar las áreas verdes y recreativas con el equipamiento y las condiciones mínimas que son establecidas en este Reglamento. A su vez, debe dejar el área enzacatada, arborizada y con los tratamientos y acabados finales de todas las superficies y pisos.

Artículo 192

Para las áreas a ceder, el desarrollador deberá contemplar la posibilidad de incluir en el diseño del área verde y recreativa a ceder los usos preestablecidos por los usuarios de la zona tales como senderos, accesos y usos deportivos o recreativos. Dichos usos pueden ser incluidos tomando en cuenta la categoría escogida según el CAPÍTULO 23 del presente documento.

Artículo 193

Como parte de las actividades necesarias para la aceptación o recibimiento por parte de la Municipalidad de las áreas de cesión e infraestructura pública, se deberán realizar inspecciones al sitio, para verificar que cumplen con la propuesta de diseño aprobada por el Municipio de Flores.

Artículo 194

La Municipalidad podrá rechazar los elementos de las áreas verdes, recreativas y/o comunales que proponga el desarrollador, si se considera que atenta contra la seguridad de los usuarios o no cumple con alguna de las condiciones según las categorías y sus componentes antes dispuestas para las áreas verdes y recreativas, del presente título.

Artículo 195

El área de cesión para uso público destinada a parques y facilidades comunales debe ser del 16% de área total de la propiedad a urbanizar en el cual no se incluye calles ni aceras de la urbanización. La distribución se deberá realizar de conformidad con lo establecido en el cuadro 4.

Artículo 196

Según la Cuadro 4, las áreas de parque y facilidades comunales se componen de las distintas categorías dispuestas en el CAPÍTULO 23 del presente documento, dentro de las cuales se deben acatar los porcentajes de cobertura según sea el destino y categoría.

Artículo 197

El área a destinar para la categoría de juegos infantiles se calcula a razón de 10 m2 por lote o casa que forme parte de la urbanización a desarrollar, según lo indicado en la ley 4240 y sus reformas.

Artículo 198

Cualquier facilidad comunal en una urbanización no deberá estar ubicada a una distancia mayor a 600 metros, medidos sobre calle, de la última casa a la que sirve. En el caso de los parques infantiles la distancia máxima para su ubicación es de 300 metros desde la última casa a la que sirve. No se deben cruzar vías primarias para llegar a un parque o facilidad comunal.

Artículo 199

La cesión de áreas de parque y facilidades comunales en urbanizaciones no debe concentrarse en un solo lugar, se distribuirá en distintas zonas, de acuerdo con las necesidades de cada grupo de usuarios, brindando espacios cercanos a las viviendas para infantes, así como zonas un poco más alejadas y extensas para los niños de mayor edad y adolescentes.

Artículo 200

Para determinar las condiciones del área cedida para parque y facilidades comunales se deben acatar las disposiciones específicas contenidas en el Reglamento de Fraccionamiento, Urbanización y Condominios del presente Plan Regulador.

Artículo 201

Entre las categorías que pueden ser incorporadas en el área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas en relación a sus dimensiones son: a- Juegos infantiles b- Instalaciones deportivas c- Infraestructura para facilidades comunales d- Zona verde con área de estar e- Parques multiuso

Artículo 202

En condominios horizontales, el área común interna destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas, se ubicará donde exista una mayor comodidad para su acceso siempre que se encuentre dentro de la finca madre. En el caso de condominios verticales el área común interna puede estar ubicada fuera del edificio siempre que se encuentre dentro de la finca madre. También será posible ubicarla dentro del edificio, en uno de sus pisos

Artículo 203

Las categorías que pueden ser incorporados en el área cedida para uso público en relación a sus dimensiones son: a- Juegos infantiles b- Instalaciones deportivas y de facilidades comunales c- Zona verde con área de estar d- Parques multiuso e- Parque lineal

Artículo 204

El área de cesión para uso público, puede ser ubicada en el área frontal del condominio como un boulevard, área verde o parque lineal. El área cedida será de un ancho igual o mayor a los 3 metros. CAPÍTULO 23. Categorías y Componentes de Parques y Facilidades Comunales Consideraciones específicas . Es conveniente que dentro del cantón de Flores los parques y facilidades comunales, contemplen la continuidad y sean parte de un sistema de categorías equilibrado. Con esto se pretende que tanto los cambios en áreas existentes como la implementación de nuevas áreas, se desarrollen tomando en cuenta la variedad para su uso según los distintos grupos etarios. . Lo anterior permite que en el cantón haya diversidad de recreación y una usabilidad mayor en parques y facilidades comunales. Esto debido a que la capacidad de variedad en recreación, deporte y descanso será equilibrada, buscando de que no existan excesos en cantidad de algún tipo de espacio recreativo dentro del cantón. . Con el fin de que los distintos grupos etarios puedan recrearse y disfrutar de distintas actividades dando variedad en áreas de parques y facilidades comunales, se dispuso distribuir los distintos tipos de áreas recreativas y comunales en las categorías de: Juegos infantiles Instalaciones deportivas Infraestructura para facilidades comunales Zona verde con área de estar Parques multiuso Parque lineal . Las categorías cuentan con una serie de componentes de equipamiento e infraestructura necesarios para realizar actividades deportivas, de reunión, de ocio, juego y descanso. Dichos componentes serán opcionales para que el desarrollador pueda tener variedad de escogencia a la hora de desarrollar el parque y/o facilidad comunal. . La cantidad de equipamiento e infraestructura en parques y/o facilidades comunales es fundamental para asegurar el aprovechamiento al máximo de la misma, por lo que es importante contar con mecanismos que logren regular la disposición de dichos elementos en las áreas. . De igual forma la distribución de parques y facilidades comunales en el cantón de Flores es vital para equilibrar la oferta recreacional. . En temas de seguridad, pueden seguir las siguientes indicaciones para el desarrollo de parques y facilidades comunales: a. Se planificará adecuadamente la localización de parques y facilidades comunales. b. Estos espacios deben estar suficientemente protegidos de riesgos externos, como es el caso de ríos cercanos. c. Los parques y facilidades comunales deben ser fácilmente accesibles, especialmente para personas con discapacidad. d. La instalación de los juegos infantiles y deportivos debe respetar las distancias mínimas de seguridad entre ellos y ofrecer suficiente espacio libre de obstáculos. e. El suelo debe ser de materiales adecuados para amortiguar golpes y caídas. f. Incluir cerramiento para dividir el área de sectores de amenaza natural. g. Es necesario que la regulación prevea un diseño de sitio que optimice el uso de los espacios recreativos, de modo que se evite la creación de extensiones de áreas sin planificación (mal ubicadas, peligrosas, o reducidas en capacidad de área), que posteriormente se convierten en charrales y zonas descuidadas, y por tanto poco exitosas. h. Se debe tener un control del porcentaje de impermeabilización que estas áreas tengan, ya que se debe llegar a un equilibrio para que no predominen las zonas impermeabilizadas, teniendo así la posibilidad de áreas verdes, recreativas y comunales con vegetación. i. Es importante que se establezcan sistemas que garanticen el mantenimiento permanente de parques y facilidades comunales: Una parte importante de los accidentes que pueden producirse dentro de parques y facilidades comunales se da por el deterioro de los equipos y por diseños que incluyen piezas rígidas. El deterioro de parques hace que estos pasen de ser elementos que contribuyen a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, a ser puntos de inseguridad. En la medida en que los pobladores se involucran en los distintos niveles (desde recolección de hojas secas hasta programas de arborización) al mantenimiento de parques y facilidades comunales, se estrechan los vínculos de identidad y pertenencia con el lugar de residencia, al tiempo que adquiere una mejor conciencia, que puede ser traspasada a las siguientes generaciones. j. Es necesario considerar las siguientes distancias máximas admisibles a la hora del diseño y localización de los espacios recreativos: Esparcimiento, reposo y zonas de tranquilidad: 200 metros Parques cercanos a las viviendas: 200 a 400 metros Parque del barrio: 600 metros . En el caso de las necesidades de recreación en menores de edad es necesario tomar en cuenta que: a. Hasta 4 años: Se requieren contactos auditivos y visuales, así como un recorrido directo entre la vivienda y la zona de juego. Las zonas de juego deben disponer de protección y seguridad. b. Hasta 8 años: se requieren contactos auditivos y visuales entre la vivienda y la zona de juegos. Las zonas de juego y sus accesos deben disponer de seguridad vial y control social, para este caso, se recomienda la utilización de zonas de juego junto a las vías o en zonas verdes, con el propósito de proporcionar una vigilancia. c. Más de 8 años: las zonas de juego y sus accesos deben disponer de seguridad vial. Para este caso, se recomienda la utilización de zonas libre de parque, zonas para juegos de aventuras y para juegos con la naturaleza. d. Los adolescentes, prefieren participar en actividades sociales donde no es posible una vigilancia directa por parte de sus padres, sin embargo, estas actividades no se reducen únicamente al ámbito deportivo sino también al social, en zonas ubicadas cerca de nodos (espacios de encuentro), las cuales deberían estar dotadas de mobiliario urbano, para reuniones informales. Regulaciones Artículo 205. . Los distintos tipos de áreas verdes, recreativas y comunales se clasifican en: a. Juegos infantiles b. Instalaciones deportivas c. Infraestructura para facilidades comunales d. Zona verde con área de estar e. Parques multiuso f. Parque lineal

Artículo 206

La categoría de juegos infantiles debe cumplir con las siguientes disposiciones: a. Debe incluirse el componente de Zona sin impermeabilizar , en la que se incluye vegetación, césped y cobertura arbórea. b. El desarrollador deberá escoger y combinar entre elementos de los siguientes componentes: b. 1. infraestructura de juegos infantiles , en el que se incluye los siguientes elementos: columpio, tobogán, sube y baja, pasamanos, casitas para infantes, cajas de arena, argolla y similares para el juego infantil. b. 2. Mobiliario urbano , en el que se incluye los siguientes elementos: bancas, asientos, senderos, basureros, mesas y equipamiento urbano similar. c. No podrá estar ubicada a más de 200 metros, medidos sobre calle, de la última casa a la que sirve. No se deben cruzar vías primarias para llegar a una zona de juego infantil. d. Los juegos infantiles deben ser seguros y resistentes, así como visualmente atractivos, de forma que resulten estimulantes para los niños. La superficie del suelo debe ser de materiales adecuados para amortiguar golpes y caídas. Artículo 207. . La categoría de instalaciones deportivas debe seguir las siguientes disposiciones: a. Debe incluirse el componente de Zona sin impermeabilizar , en la que se incluye vegetación, césped y cobertura arbórea. b. El desarrollador deberá escoger y combinar entre elementos de los siguientes componentes: b. 1. Infraestructura deportiva , en el que se incluye los siguientes elementos: estadio, polideportivo o complejo deportivo, gimnasio, redondel, cancha deportiva, canchas deportivas con gramilla natural o artificial, pista para ciclismo, balneario. b. 2. Deportes alternativos , en el que se incluye los siguientes elementos: pistas de patinaje, rieles metálicos para patinetas y bicicletas, mesas con tableros para practicar ajedrez o juegos similares, áreas para skatepark y parkour. b. 3. Deporte urbano , en el que se incluye los siguientes elementos: timón, paloma, patines, barras, salto, elíptica, giros, entre otros similares para circuitos biosaludables. b. 4. Mobiliario urbano , en el que se incluye los siguientes elementos: bancas, asientos, senderos, basureros, mesas y equipamiento urbano similar. c. El espacio entre los elementos anteriores deberá ser de al menos 1,5 metros tomando en cuenta el radio de acción de cada elemento específico utilizado. d. Las características y especificaciones técnicas que se deben seguir para el desarrollo del componente de infraestructura deportiva se especifican en el título de Sitios de Reunión Pública y para Desarrollo de Actividades Deportivas del Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador. Artículo 208. . La categoría de infraestructura para facilidades comunales debe seguir las siguientes disposiciones: a. Debe incluirse el componente de Zona sin impermeabilizar , en la que se incluye vegetación, césped y cobertura arbórea. b. El desarrollador deberá escoger y combinar entre elementos de los siguientes componentes: b. 1. Facilidades comunales , centros culturales, centros de capacitación, centros educativos, centro comunal, oficinas para servicios públicos, puestos de salud, biblioteca, guardería, centro para adultos mayores, planta de tratamiento, unidades sanitarias y espacio para almacenamiento de aguas pluviales y residuales. b. 2. Mobiliario urbano , en el que se incluye los siguientes elementos: bancas, asientos, senderos, basureros, mesas y equipamiento urbano similar. c. El espacio entre los elementos anteriores deberá tomar en cuenta el radio de acción de cada elemento específico utilizado. d. Las características y especificaciones técnicas que se deben seguir para el desarrollo del componente de facilidades comunales se especifican en el título de Sitios de Reunión Pública y para Desarrollo de Actividades Deportivas del Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador.

Artículo 209

La categoría de zonas verdes con área de estar debe seguir las siguientes disposiciones: a. Los componentes que deben incluirse en la categoría de zona verde con área de estar son: a. 1. Zona sin impermeabilizar , en la que se incluye vegetación, césped y cobertura arbórea. a. 2. Mobiliario urbano , el desarrollador deberá escoger entre los elementos: bancas, asientos, senderos, basureros, mesas y equipamiento urbano similar.

Artículo 210

La categoría de Parque Multiusos debe seguir las siguientes disposiciones: a. Debe incluirse el componente de Zona sin impermeabilizar , en la que se incluye vegetación, césped y cobertura arbórea. b. El desarrollador deberá escoger y combinar entre elementos de los siguientes componentes: b. 1. infraestructura de juegos infantiles , en la que se incluyen los elementos: columpio, tobogán, sube y baja, pasamanos, casitas para infantes, cajas de arena, argolla y similares para el juego infantil. b. 2. Mobiliario urbano , en la que se incluyen los elementos: bancas, asientos, senderos, basureros, mesas y equipamiento urbano similar. b. 3. Deporte urbano , en la que se incluyen los elementos: timón, paloma, patines, barras, salto, elíptica, giros, entre otros similares para circuitos biosaludables. b. 4. Infraestructura deportiva , en la que se incluyen los elementos: cancha deportiva multiuso, canchas deportivas con gramilla natural, pista para ciclismo, espacios para deporte alternativo.

Artículo 211

Categoría de parque lineal : La Categoría de parque lineal debe seguir las siguientes disposiciones: a. Debe incluirse el componente de Zona sin impermeabilizar , en la que se incluye vegetación, césped y cobertura arbórea. b. El desarrollador deberá escoger y combinar entre elementos de los siguientes componentes: b.1. Deporte urbano , en la que se incluyen los elementos: timón, paloma, patines, barras, salto, elíptica, giros, entre otros similares para circuitos biosaludables. b.2. Deportes alternativos , en la que se incluyen los elementos: pistas de patinaje, rieles metálicos para patinetas y bicicletas, mesas con tableros para practicar ajedrez o juegos similares. b.3. Infraestructura deportiva , en la que se incluyen los elementos: cancha deportiva multiuso, canchas deportivas con gramilla natural, pista para ciclismo, espacios para deporte alternativo. b.4. infraestructura de juegos infantiles , en la que se incluyen los elementos: columpio, tobogán, sube y baja, pasamanos, casitas para infantes, cajas de arena, argolla y similares para el juego infantil. b.5. Mobiliario urbano , en la que se incluyen los elementos: bancas, asientos, senderos, basureros, mesas y equipamiento urbano similar.