Manual de Reglamentos Administrativos (Título VII Administración y Venta de Propiedades Adjudicadas al INS y Salvamentos y/o Chatarra)

Artículo 77

Responsable venta de un bien inmueble, salvamento y/o chatarra. El proceso de administración y venta de un bien inmueble, salvamento y/o chatarra que pase a ser propiedad del INS producto de los procesos indemnizatorios y/o judiciales, estará a cargo del Centro de Servicios Administrativos.

Artículo 78

Establecimiento del Equipo de Trabajo de Venta de bienes. Se establece el Equipo de Trabajo de Venta de Bienes, en adelante Equipo de Trabajo, con el objeto de dictar políticas generales, seleccionar y autorizar el procedimiento para la venta de bienes inmuebles, salvamentos y/o chatarra que pasen a ser propiedad del INS y/o aquellos que sean declarados en condición de desuso.

Artículo 79

Integración del Equipo de Trabajo. El Equipo de Trabajo estará integrado de la siguiente forma: a) Jefatura de la Dirección Financiera Administrativa o su delegado. b) Jefatura de la Departamento de Gestión Cobros o quien este delegue. c) Jefatura del Centro de Servicios Administrativos o quien este delegue. d) Un representante de la Unidad de Bienes Temporales, quien actuará con carácter de secretario técnico, mismo que participará con voz, pero sin voto. El personal delegado tendrá potestad de decisión en ausencia del titular.

Artículo 80

Presidencia del Equipo de Trabajo. El Equipo de Trabajo será presidido por la jefatura de la Dirección Financiera Administrativa o en su ausencia por la jefatura de la Departamento de Gestión Cobros o su delegado.

Artículo 81

Acuerdo de decisión de venta. Toda decisión de venta de un bien inmueble, salvamento y/o chatarra, se llevará a cabo mediante sesiones; para ello deberá dejarse constancia en minuta del acuerdo completo, incluyendo al menos modalidad de venta y precio. El Equipo de Trabajo de Venta de Bienes de conformidad con las circunstancias del bien que se pondrá en venta, atendiendo criterios de proporcionalidad, acceso de participación al proceso y daños o perjuicios que se puedan generar a la Institución por los oferentes, podrá establecer las garantías de participación y/o cumplimiento con el monto o porcentaje idóneo que resguarde los principios anteriormente expuestos.

Artículo 82

Deberes del Equipo de Trabajo de Venta de Bienes. El Equipo de Trabajo de Venta de Bienes deberá cumplir con las funciones específicas que se señalan a continuación: a) Acordar mediante sesión documentada con minuta debidamente firmada, la implementación de mejores prácticas en materia de administración y venta de bienes inmuebles, salvamentos y/o chatarra, así como aquellos declarados en desecho. b) Acordar mediante sesión documentada con minuta debidamente firmada, las ventas de bienes inmuebles, salvamento y/o chatarra, así como la declaratoria de bienes en desecho según corresponda y para lo cual deberá dejarse documentado en el expediente respectivo los informes técnicos o documentos de soporte. c) Utilizar el valor informativo para los procesos de venta que correspondan según lo establecido en esta normativa. Así como realizar las acciones necesarias para eficientizar los costos de administración y/o mantenimiento con el fin de obtener el mejor precio de venta posible, con el propósito de lograr la mayor recuperación. d) Valorar ofertas directas y aprobar las ventas de bienes inmuebles, salvamentos y/o chatarra que pasen a ser propiedad del INS y el mejor precio de venta posible, con el propósito de lograr la mayor recuperación. e) De ser necesario establecer la garantía de participación y/o cumplimiento con el monto o porcentaje idóneo para cada proceso de venta que se realice. f) Ejecutar cualquier otra función comprendida en su ámbito de competencia.

Artículo 83

Base para venta. La base para la venta del bien inmueble, salvamento y/o chatarra, no podrá ser inferior al monto del avalúo, el cual no deberá superar el año de efectuado en caso de bien inmueble y seis meses en caso de salvamentos y/o chatarra, salvo cuando aplique lo estipulado en los Artículos “Mecanismos de venta de salvamentos y/o chatarra” y “Mecanismos de venta de bienes inmuebles”.

Artículo 84

Coordinación de visitas. El Centro de Servicios Administrativos será el encargado de coordinar todo lo referente a las visitas con los posibles interesados en adquirir los bienes inmuebles, salvamentos o chatarra en venta.

Artículo 85

Administración de los bienes en custodia. La administración de los bienes deberá hacerse con criterio comercial, para ello el Centro de Servicios Administrativos realizará los estudios o consultas necesarias a efecto de valorar o estimar la deseabilidad de los bienes bajo su custodia. Dentro de este marco, las acciones necesarias para la vigilancia, mantenimiento y los gastos en que se incurra por estos conceptos, deberán autorizarse por el Centro de Servicios Administrativos en beneficio de la “deseabilidad” comercial de los bienes, brindando seguimiento a los gastos adecuados a fin de evitar un incremento excesivo. Las inversiones que se realicen por concepto de reparaciones, remodelaciones u otras que mejoren la condición de los bienes o se constituyan en valor agregado para el bien se aprobarán siempre y cuando estas faciliten su venta o que por razones de costo-beneficio sea de conveniencia institucional justificada su realización. Estas inversiones deberán ser aprobadas por el Equipo de Trabajo si el monto excede el 5% del monto avalúo vigente del bien; si es inferior a ese porcentaje lo aprobará el Centro de Servicios Administrativos. Una vez realizadas las mejoras del bien inmueble se procederá a obtener un avalúo actualizado, lo anterior incluyendo las mejoras que forman parte integral del bien y serán considerados en el valor de venta de los concursos. Como parte de las opciones de mejora para facilitar la venta del bien y considerando el análisis de costo-beneficio, el Equipo de Trabajo podrá valorar la segregación, reunión, creación de servidumbres o cualquier otra similar de las propiedades.

Artículo 86

Gestión de venta. Cuando el Centro de Servicios Administrativos determine que se cumple con todos los requisitos para la venta, procederá a realizar un informe recomendando al Equipo de Trabajo el mecanismo de venta que mejor se adapte para satisfacer los intereses institucionales, para ello deberá observar como mínimo las condiciones, circunstancias, peligrosidad que representa la ubicación del inmueble y/o particularidades del bien. Toda autorización de venta deberá ser solicitada al Equipo de Trabajo en el plazo máximo de cinco (5) días hábiles una vez que se cuente con toda la documentación e información pertinente.

Artículo 87

Publicaciones. El Centro de Servicios Administrativos en todos los casos de venta de bienes inmuebles, salvamentos y/o chatarra, deberá publicar en coordinación con el Departamento de Comunicaciones y la Dirección de Tecnologías de Información las condiciones en el sitio Web del INS, donde se indicará el plazo máximo para realizar ofertas y el o los medios de recepción de estas. Además, conforme a la lógica y razonabilidad el caso, se podrá utilizar cualquier otro medio a disposición del INS como: publicar en un sistema de subasta electrónica, trasladar el detalle del bien para que sea promocionado por medio de corredores de bienes raíces y otros interesados, publicar aviso de venta en diarios de circulación nacional, redes sociales, comunicados de prensa, correo interno institucional. Para el proceso de recepción de ofertas el Equipo de Trabajo decidirá el mecanismo idóneo por el cual se hará la recepción pudiendo para tal efecto utilizar medios electrónicos que aseguren la transparencia y seguridad del proceso.

Artículo 88

Inventario. El Centro de Servicios Administrativos mantendrá un inventario permanente de los bienes inmuebles, salvamentos y/o chatarra en su custodia.

Artículo 89

Registro de gastos. El Centro de Servicios Administrativos llevará un detalle de los gastos realizados por mantenimiento, traslados, vigilancia, pagos de servicios públicos e impuestos, publicaciones para procesos de venta y cualquier otro costo o gasto adicional relacionado con los bienes inmuebles, salvamentos y/o chatarra. Capítulo II Recepción, Custodia y Administración de Salvamentos y/o Chatarra

Artículo 90

Recepción salvamento y/o chatarra. La instancia que realizó el proceso de recepción deberá gestionar con el Centro de Distribución y Logística mediante el sistema o plataforma utilizado para tal fin (SAS) el retiro del salvamento y/o chatarra, confeccionando un expediente digital que contendrá al menos la siguiente información: a) Número del caso. b) Clase de seguro. c) Nombre y apellidos del asegurado. d) Valor estimado del salvamento: en casos especiales y en vista de la dificultad de valorar el salvamento y/o chatarra, se permitirá que la Unidad de Bienes Temporales lo acepte en calidad de depósito, hasta tanto un técnico en la materia haga la valoración respectiva. e) Cantidad. f) Descripción y características del salvamento (marca, modelo, serie, accesorios.) g) Número de póliza. h) Número de reclamo y el estado del mismo. i) Informe de siniestros registrados. j) Fecha de recepción, ocurrencia, cierre y si hubiere, reapertura del reclamo.

Artículo 91

Custodia de salvamento y/o chatarra . Cada dependencia tramitadora, será responsable de la custodia de los salvamentos y/o chatarra que se encuentren depositados en sus instalaciones y llevarán un registro permanente de lo que permanece bajo su responsabilidad, esto hasta que el CEDINS proceda con el retiro de los artículos en cuyo caso serán de su custodia.

Artículo 92

Depositarios. Los salvamentos y/o chatarra que, por condiciones muy especiales de su naturaleza, lugar donde se encuentren ubicados, altos costos de transporte o que, por diversos factores, no puedan ser trasladados a los predios designados o las instalaciones del CEDINS podrán permanecer bajo la custodia de un depositario particular. La dependencia que tramitó el reclamo o el proceso de cobro judicial estará a cargo de conseguir al depositario, el cual tendrá los derechos y obligaciones que le confiere el Código de Comercio.

Artículo 93

Traspaso de vehículos. La gestión de des inscripción o traspaso al INS de bienes sujetos de inscripción ante el Registro Nacional, liquidados por la operación o adjudicados, será realizada por notario institucional a petición de la dependencia tramitadora de cada bien en concreto.

Artículo 94

Custodia del bien. Una vez que la dependencia formalice la adjudicación de un bien (salvamento y/o chatarra) a nombre del INS, transferirá su custodia al CEDINS, a su vez el expediente (físico o digital) respectivo con toda la información ordenada cronológicamente, foliado con el detalle y el estado de cada uno de los bienes, donde consten las resoluciones de mayor interés sobre el proceso de reclamo y/o posesión. Esta información deberá ser consistente con la requerida en el Artículo “Recepción salvamento y/o chatarra” del presente Título.

Artículo 95

Casos excepcionales de salvamentos y/o chatarra . Para aquellos casos excepcionales en los que únicamente se requiera la custodia del bien, la dependencia tramitadora deberá aportar al CEDINS lo siguiente: a) Detalle del caso donde conste la información general del bien. b) Estado del caso. c) Causa de la solicitud. d) Plazo estimado de finalización de resolución del caso.

Artículo 96

Elaboración del avalúo de salvamentos y/o chatarra. Una vez que se complete la posesión del bien (salvamento y/o chatarra) a nombre del INS y recibida toda la documentación requerida para su custodia y proceso de venta, el Centro de Servicios Administrativos solicitará en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles la elaboración del respectivo avalúo, mismo que deberá ser rendido ante esta instancia dentro del plazo máximo de diez (10) días hábiles. Los salvamentos y/o chatarra deberán ser objeto de un avalúo o estimación previa a su disposición para determinar el precio de base correspondiente. Tal avalúo deberá ser efectuado por personal calificado del propio INS o de cualquiera de las instituciones del Estado, o en su defecto, persona física o jurídica particular idónea. El informe de avaluó deberá contemplar el estado de funcionamiento del bien.

Artículo 97

Mecanismos de venta de salvamentos y/o chatarra. La venta de salvamentos y/o chatarra se podrá realizar según el orden de las siguientes etapas y eligiendo la forma que mejor se adecue a las necesidades y así lo determine el Equipo de Trabajo: A. Primera etapa: 1. Proceso de Venta. En esta alternativa se pondrá a disposición de las personas interesadas un pliego de condiciones y un catálogo, con todos los bienes disponibles para la venta. Las personas interesadas deberán presentar una oferta por el mecanismo establecido y dentro del plazo señalado para tales efectos en el pliego de condiciones, la cual deberá estar acompañada por la garantía de participación y/o de cumplimiento en caso de ser requerida, así como cualquier documentación y/o formularios que sean requeridos por el INS. El bien será vendido al mejor postor, siempre y cuando la oferta recibida sea igual o superior al valor informativo del bien, o de la rebaja autorizada por el Equipo de Trabajo. Transcurrido el plazo establecido para la recepción de ofertas, el Centro de Servicios Administrativos procederá a realizar la apertura y dentro del plazo máximo de cinco (5) días hábiles deberá elaborar y trasladar el informe de adjudicación de la mejor opción al Equipo de Trabajo, quienes tendrán un plazo de cinco (5) días hábiles para resolver. Una vez que se reciba el acuerdo de adjudicación por parte del Equipo de Trabajo de Venta de Bienes, el Centro de Servicios Administrativos se comunicará con la persona adjudicada para que realice la cancelación del monto ofertado y coordinará el traslado de los documentos necesarios para la confección o revisión de la escritura de traspaso a la Dirección Jurídica Corporativa cuando el caso lo amerite. 2. Remate. En esta alternativa se pondrá a disposición de las personas interesadas, un pliego de condiciones y un catálogo, con todos los bienes disponibles para la venta. El Centro de Servicios Administrativos, con la aprobación del Equipo de Trabajo, podrá utilizar medios electrónicos idóneos para este propósito. El bien será vendido al mejor postor, siempre y cuando la oferta oral recibida sea igual o superior al valor informativo del bien. 3. Venta directa. Cuando el Equipo de Trabajo determine mediante resolución motivada la necesidad o conveniencia, podrá realizarse la venta directa del bien. B. Segunda etapa 4. Oferta con rebaja al valor informativo. Si realizados algunos de los mecanismos antes señalados sin que se reciban ofertas o las mismas son inaceptables, el INS podrá hacer nuevamente pública su intención de recibir ofertas, mediante las alternativas definidas en la primera etapa de venta, rebajando el valor informativo hasta en un 25% del último avalúo vigente. Si en el evento anterior, no se recibieron ofertas, el Instituto repetirá el proceso de venta, para lo cual podrá rebajar el valor informativo hasta en un 50% del último avalúo vigente; para lo cual deberán apoyarse en estudios o informes técnicos que permitan analizar valoraciones de costo beneficio, razonabilidad y conveniencia institucional que consideren las mejores prácticas, entre otros, factores como: costo de almacenamiento, bodegaje o salud e higiene pública y otros. Procurando el mejor precio de venta posible, con el propósito de lograr la mayor recuperación. Los salvamentos y/o chatarra que no fueron adquiridos con el descuento máximo del 50%, el Equipo de Trabajo, sustentado en los estudios indicados anteriormente, podrá valorar descuentos entre un 51% hasta un 70%. De previo a proceder con el proceso de venta correspondiente deberá contar con el aval de la Gerencia General para la aplicación del descuento recomendado. Los salvamentos y/o chatarra que por propia condición o por el elevado gasto de su transporte o razones similares deban ser vendidos inmediatamente, podrán enajenarse en el lugar donde se encuentren.

Artículo 98

Procesos infructuosos. Agotadas las etapas y mecanismos de venta y en caso de que se dificulte la venta de los bienes, el Equipo de Trabajo podrá, mediante resolución motivada, recomendar otra vía para disponer de los mismos.

Artículo 99

Condiciones generales para la venta de salvamentos y/o chatarra. En toda venta de salvamentos y/o chatarra prevalecerán las siguientes condiciones: a) Garantía de participación o cumplimiento: El Equipo de Trabajo determinará conforme las condiciones establecidas el presente Título la necesidad de su utilización. b) El oferente que resultó adjudicatario de la venta de un bien deberá cancelar el saldo total del precio de venta en los plazos establecidos en el presente título, si no lo realiza el monto dado como garantía de participación y/o de cumplimiento en caso de haber sido requerida, quedará a favor del INS sin que sea necesario realizar un procedimiento administrativo para su ejecución. c) Las personas oferentes que no resulten adjudicatarias del bien, se les notificará vía correo o llamada telefónica y se procederá con la devolución del monto dado como garantía de participación y/o cumplimiento en caso de haber sido requerida en un plazo de 10 días h ábiles. d) Plazos para pagar el total del precio de venta comprometido: El pago debe ser de contado, para ello el adjudicatario deberá cancelar el total del precio en un plazo máximo de tres (3) días hábiles posteriores a la adjudicación. e) Cuando así lo amerite el bien, la confección de la escritura, de traspaso o inscripción será tramitada por la Dirección Jurídica Corporativa. La totalidad de los gastos (reparaciones, revisión técnica, derechos de circulación tanto para inscribir o traspasar, así como cualquier gasto que se derive de la venta, serán cubiertos por el adjudicatario. f) Queda a discreción del Centro de Servicios Administrativos incorporar la modalidad de financiamiento para cualquier bien que a criterio del Equipo de Trabajo así lo amerite, para lo cual deberá acreditar en el expediente la respectiva resolución motivada. Capítulo III Propiedades Adjudicadas al INS

Artículo 100

Custodia y venta del bien inmueble. Concluido el trámite de cobro judicial y formalizada a nivel registral la adjudicación del bien inmueble, la Instancia Asesora de Procedimientos Administrativos y Cobro Judicial de la Dirección Jurídica Corporativa, remitirá a la Departamento de Gestión Cobros, la composición de costos del proceso judicial, a fin de que esta última proceda con el cierre contable del caso. Finalmente, la Departamento de Gestión Cobros solicitará al Centro de Servicios Administrativos la custodia y/o venta del bien inmueble. La Instancia Asesora de Procedimientos Administrativos y Cobro Judicial adscrita a la Dirección Jurídica Corporativa llevará un expediente administrativo (físico o digital) y ordenado cronológicamente según corresponda, por cada inmueble, donde consten las resoluciones de mayor interés sobre el proceso judicial de ejecución. En el caso de una dación de pago, el expediente deberá ser conformado por la Departamento de Gestión Cobros por ser esta negociación de carácter administrativo. El Departamento Gestión Cobros, en oficio formal deberá enviar al Centro de Servicios Administrativos los siguientes documentos: a) Certificación de propiedad del bien a nombre del Instituto cuya fecha de emisión no exceda los tres meses, obtenida en el sitio web del Registro Nacional y copia simple del plano. b) Copia de la notificación de puesta en posesión. c) Copia certificada del plano catastro que deberá coincidir en un todo con la información Registral. d) Indicar si el bien inmueble se encuentra o no habitado. e) Composición de gastos. El Centro de Servicios Administrativos deberá coordinar con las instancias correspondientes y ejecutar la toma de posesión del bien inmueble adjudicado, obtener la custodia física del inmueble y el acta de toma de posesión.

Artículo 101

Casos excepcionales del bien inmueble. Para aquellos casos excepcionales en los que únicamente se requiera la custodia del bien inmueble, el Departamento Gestión Cobros, deberá aportar lo siguiente: a) Información del crédito hipotecario en que consta información general del bien inmueble. b) Estado del proceso Judicial. c) Causa de la solicitud. d) Plazo estimado de finalización del proceso judicial.

Artículo 102

Elaboración del avalúo bienes inmuebles. El avalúo se realizará una vez que se complete la posesión del bien a nombre del INS y se reciba toda la documentación requerida para custodia y proceso de venta, así como las consultas de alineamiento y uso de suelo según el plan regulador de la zona. El Centro de Servicios Administrativos solicitará, en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles, a la Dirección de Seguros Generales o profesionales contratados, la asistencia para la ubicación de los inmuebles, para verificación y replanteo de los linderos existentes, para la demarcación topográfica y cualquier otro estudio que el inmueble requiera. Una vez atendido el trámite, se procederá a solicitar al Departamento de Ingeniería y Mantenimiento o a los peritos contratados dentro del plazo máximo de cinco (5) días hábiles la elaboración del respectivo avalúo. El avalúo deberá ser presentado ante el Centro de Servicios Administrativos dentro del plazo máximo de ocho (8) días hábiles si el inmueble se ubica dentro del Gran Área Metropolitana o catorce (14) días hábiles si se ubica fuera de esta.

Artículo 103

Designación de custodios para el bien inmueble. La Unidad de Bienes Temporales adscrita al Centro de Servicios Administrativos en conjunto con el Equipo de Trabajo de Venta de Bienes en caso de considerarlo necesario podrá designar un custodio para cuido de los inmuebles que mantenga bajo su administración. Para designar el custodio se deberán realizar las siguientes acciones: 1) El posible custodio o interesado deberá aportar la siguiente documentación: a) Hoja de Vida. b) Carta de solicitud para ser depositario, anotando los nombres y números de cédula del núcleo familiar, o personas que habitarán en la propiedad. c) Tres cartas de recomendación. d) Hoja de delincuencia de la persona cargo de la custodia de la propiedad. e) Reporte crediticio emitido por el Centro de Información Crediticia (CIC) de la SUGEF. f) Cualquier otro que considere conveniente para los intereses de la institución. 2) El Centro de Servicios Administrativos solicitará al Centro de Monitoreo y Seguridad un informe crediticio de bienes, con el estudio completo del posible custodio o interesado. 3) El Centro de Servicios Administrativos con toda la documentación realizará un estudio para determinar que el candidato y/o miembros del núcleo familiar no posean propiedades inscritas ante el Registro de la Propiedad, deudas, u otras circunstancias que atenten contra los intereses del Instituto en la materia. 4) Queda prohibido, el nombramiento de ex arrendatarios, del ex deudor, ex deudores, ex codeudores o de los familiares de todos los anteriormente indicados hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad como custodios de las propiedades adjudicadas.

Artículo 104

Creación y control del expediente del bien inmueble. El Centro de Servicios Administrativos llevará un expediente (físico o digital) por cada una de las propiedades bajo su administración. El expediente (físico o digital) estará a disposición de los interesados en la adquisición de los inmuebles. En dicho expediente se hará constar como mínimo un estudio registral cuya emisión no exceda los seis (6) meses de antigüedad, copia del plano catastrado, escritura de protocolización de piezas, avalúo actualizado (no más de un año de antigüedad) y costo del inmueble, así como copia de todas las actuaciones realizadas a partir de la fecha de inscripción a nombre del Instituto.

Artículo 105

Condiciones de la venta de bienes inmuebles. En toda venta de bienes inmuebles prevalecerán las siguientes condiciones: a) Garantía de participación o cumplimiento: El Equipo de Trabajo determinará conforme las condiciones establecidas en este Título la necesidad de su utilización. b) El oferente que resultó adjudicatario de la venta de un bien inmueble deberá cancelar el saldo total del precio de venta en los plazos establecidos en el presente Título sino lo realiza los montos dados como garantías de participación y cumplimiento quedará a favor del Instituto sin que sea necesario realizar un procedimiento administrativo para su ejecución. c) Las personas oferentes que no resulten adjudicatarias del bien, se les notificará vía correo o llamada telefónica y se procederá con la devolución del monto dado como garantía de participación y/o cumplimiento en caso de haber sido requerida. d) P lazos para pagar el total del precio de venta comprometido: Si es de contado la persona adjudicataria deberá cancelar el total del monto adjudicado en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles; si es financiado la persona adjudicataria deberá cancelar el total del monto adjudicado en un plazo máximo de 2 meses calendario, siempre y cuando en la oferta haya indicado lo referente al financiamiento y este sea de conveniencia para el Instituto. Ambos plazos regirán a partir de la fecha de adjudicación. Estos plazos se podrán ampliar en los casos de compras con financiamiento, siempre que el comprador justifique la necesidad de un plazo mayor para la aprobación del financiamiento, esto aplicará siempre y cuando que no haya un segundo oferente. e) La persona adjudicataria tendrá la opción de elegir un notario designado por el Instituto cuando cancele bajo la modalidad de contado, para lo cual, los honorarios correspondientes a la escritura de traspaso a favor de la persona adjudicataria serán cubiertos por el INS. Los derechos de registro, impuestos de traspaso, timbres y demás gastos necesarios para inscribir el bien inmueble adjudicado, correrán íntegramente por cuenta de la persona adjudicada. En caso de que la persona adjudicataria elija un notario particular, los honorarios correspondientes a la escritura de traspaso a su favor, así como los derechos de registro, impuestos de traspaso, timbres y demás gastos necesarios para inscribir el inmueble adjudicado, deberán ser asumidos íntegramente por cuenta de su peculio.

Artículo 106

Mecanismos de venta de bienes inmuebles. De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, el Instituto procederá a vender los bienes y valores que le fueron transferidos en pago de obligaciones a su favor, o que le fueron adjudicados en remates judiciales. Esto en un plazo máximo de dos años, contados a partir del día de su adquisición. Las ventas de dichos bienes podrán efectuarse con fundamento en los avalúos de peritos internos y estarán sujetas a las limitaciones que establece el Código Civil. La venta de bienes inmuebles se podrá realizar mediante los siguientes mecanismos: A. Primera etapa: 1. Venta directa al ex propietario del bien. En esta alternativa el bien será vendido al ex propietario del bien por la suma establecida en el valor informativo o el valor correspondiente para cancelar la totalidad de las obligaciones exigibles con el INS, más todas las erogaciones realizadas por la Institución para su mantenimiento. Esta alternativa se mantendrá por un plazo máximo de un mes calendario, a partir del momento que se comunique al ex propietario del bien. El monto de la obligación incluye saldo, intereses corrientes y moratorios, seguros, costas personales y procesales, gastos administrativos y cualquier otro que determine el INS. Si el expropietario es el ex deudor, la venta deberá ser de contado, si no es el ex deudor podrá también el expropietario del bien ejecutado como garantía, realizar oferta financiada, previa cancelación d e la garantía de participación y/o cumplimiento en caso de ser requerida por el Equipo de Trabajo según lo establecido en esta normativa. 2. Proceso de Venta: En esta alternativa se pondrá a disposición de los interesados un pliego de c ondiciones y un catálogo, con todos los bienes disponibles para la venta. Los interesados deberán presentar una oferta por el mecanismo establecido y dentro del plazo señalado para tales efectos en el pliego de condiciones, la cual deberá estar acompañada por la garantía de participación y/o de cumplimiento en caso de ser requerida, así como cualquier documentación y/o formularios que sean requeridos por el INS. El bien será vendido al mejor postor, siempre y cuando la oferta recibida sea igual o superior al valor informativo del bien o de la rebaja autorizada por el Equipo de Trabajo. Transcurrido el plazo establecido para la recepción de ofertas, el Centro de Servicios Administrativos procederá a realizar la apertura y dentro del plazo máximo de cinco (5) días hábiles deberá elaborar y trasladar el informe de adjudicación de la mejor opción, al Equipo de Trabajo quienes tendrán un plazo de cinco (5) días hábiles para resolver. Una vez que se reciba el acuerdo de adjudicación por parte del Equipo de Trabajo de Venta de Bienes, el Centro de Servicios Administrativos comunicará al adjudicatario para que realice la cancelación del monto ofertado y coordinará el traslado de los documentos necesarios para la confección o revisión de la escritura a la Dirección Jurídica Corporativa cuando el caso lo amerite. Una vez finalizado un primer proceso de venta sin que se obtengan ofertas, el Equipo de Trabajo sustentado en un estudio costo-beneficio que considere los costos de almacenamiento, higiene pública, entre otros, permitirá la recepción de ofertas directas en caso de presentarse, siempre y cuando ésta no sea inferior al 90% del monto del avalúo estimado para el primer proceso. 3. Remate. En esta alternativa se pondrá a disposición de los interesados un pliego de condiciones y un catálogo, con todos los bienes disponibles para la venta. La Administración podrá utilizar medios electrónicos idóneos para este propósito. El bien será vendido al mejor postor, siempre y cuando la oferta recibida sea igual o superior al valor informativo del bien. 4. Venta directa. Cuando el Equipo de Trabajo determine mediante resolución motivada la necesidad o conveniencia, podrá realizarse la venta directa del inmueble. B. Segunda etapa: 5. Traslado de propiedades. Traslado de propiedades para promoción y venta de la Cámara Costarricense de Corredores en Bienes Raíces, según contrato. C. Tercera etapa: 6. Oferta con rebaja al valor informativo . Pasada la etapa anterior sin que se reciban ofertas o las ofertas recibidas son inaceptables, el INS podrá hacer nuevamente pública su intención de recibir ofertas, mediante las alternativas definidas en la primera etapa de venta, rebajando el valor informativo hasta en un 25% del último avalúo vigente. Si en el evento anterior, no se recibieron ofertas, el Instituto repetirá el proceso de venta, para lo cual podrá rebajar el valor informativo hasta en un 50% del último avalúo vigente; para lo cual deberán apoyarse en estudios o informes técnicos que permitan analizar valoraciones de costo beneficio, razonabilidad y conveniencia institucional que consideren las mejores prácticas, entre otros, factores como: costos de almacenamiento, salud e higiene pública y otros. Procurando el mejor precio de venta posible, con el propósito de lograr la mayor recuperación. Los bienes que no fueron adquiridos con el descuento máximo del 50%, el Equipo de Trabajo, sustentado en los estudios indicados anteriormente, podrá valorar descuentos entre un 51% hasta un 70%. De previo a proceder con el proceso de venta correspondiente, deberá contar con el aval de la Gerencia General para la aplicación del descuento recomendado. Si agotada esta última posibilidad de descuento no se hace posible la venta, podrá considerarse la venta concursada sin sujeción a base, dejándose claro en el cartel correspondiente, la potestad del Equipo de Trabajo para no adjudicar ninguna oferta si no se considera el precio recibido como conveniente para la administración, según estudio de costo-beneficio. Para valorar el costo-beneficio, dicho Equipo podrá requerir la colaboración de las instancias competentes institucionales. Capítulo IV Proceso de Liquidación y Utilidades

Artículo 107

Proceso de liquidación del bien inmueble. Efectuada la venta del bien inmueble, y cancelada la totalidad del valor ofertado por parte del adjudicatario, la Departamento de Gestión Cobros dentro de los ocho (8) días hábiles posteriores, realizará el proceso de liquidación para determinar si producto de la venta se obtienen utilidades netas.

Artículo 108

Utilidad neta del bien inmueble, salvamentos y/o chatarra. Para efecto del presente Título, la utilidad neta, es el resultado positivo que se obtiene de restar de los ingresos por venta del bien correspondiente, el monto del adeudo al INS y los gastos necesarios e indispensables incurridos para su conservación y venta, computados desde la fecha en que el INS entró en posesión del bien hasta su venta, y en el caso de los bienes inmuebles, hasta la fecha de inscripción de la venta administrativa. Los impuestos relacionados al presente artículo serán gestionados conforme lo estipula la normativa contable y tributaria vigente. En caso de que se reciba una indemnización por algún siniestro ocurrido al bien realizable y este sea amparado por el seguro, será considerado como ingresos.

Artículo 109

Aplicación de los ingresos por venta del bien inmueble, salvamentos y/o chatarra: Las sumas recuperadas serán aplicadas hasta donde alcancen, al cumplimiento de los siguientes fines y en el siguiente orden: a) Cancelar la obligación a favor del Instituto, el monto de la obligación el cual incluye capital, intereses corrientes, moratorios y seguros. b) Cancelar los gastos por mantenimiento en los cuales haya incurrido el Centro de Servicios Administrativos durante el periodo de administración y venta del bien correspondiente. c) Cancelar las obligaciones de plazo vencido del expropietario o del ex deudor, a favor del Instituto, según la imputación que este resuelva. Para ese efecto, el Departamento Gestión Cobros realizará consulta por correo electrónico a la comunidad institucional, a fin de que las dependencias respectivas, determinen la existencia de obligaciones de plazo vencido a rebajar. Una vez que se disponga con el detalle de las cuentas por cobrar de las dependencias que hayan aportado certificación de deuda, el Departamento Gestión Cobros coordinará para girar las sumas que reglamentariamente correspondan. d) Cancelar a favor del INS aquellas obligaciones hipotecarias o prendarias adquiridas por terceros y que se encuentran garantizadas por el bien que motivó al remate. La aplicación de estos ingresos considerará la normativa contable y tributaria vigente según el tipo de bien transado.

Artículo 110

Tratamiento de excedentes del bien inmueble. Cuando exista un remanente después de aplicada la totalidad de la deuda. El Departamento Gestión Cobros en el plazo de diez (10) días hábiles, procederá con su liquidación por la subcuenta correspondiente de “Ganancias y Créditos Especiales”.

Artículo 111

Sanciones. El incumplimiento de lo establecido en la presente norma (Reglamentos Administrativos), dará lugar a la aplicación de las responsabilidades que establece la Ley General de Control Interno, Ley contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito en la Función Pública, la Convención Colectiva de Trabajo del INS y las demás normativas concordantes. El personal que incumpla se hará acreedor a la sanción disciplinaria que corresponda sin perjuicio de la responsabilidad administrativa, civil o penal en que incurra con su accionar